الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله

الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله چیست ؟

انجام معاملات مربوط به اموال غیر منقول ( خانه، زمین ) با تنظیم سند عادی – که عرف عامه، به قولنامه مشهور شده است – از دیرباز در کشور ما رایج بوده و علیرغم تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310 و و الزام قانونی اشخاص به ثبت معاملات موصوف ( مادتین 46 و 47 ) و عدم پذیرش اسناد عادی راجع به این معاملات در دادگاهها و ادارات به عنوان ضمانت اجرای آن مواد ( ماده 48 ) در عمل، همان روال سابق تداوم داشته و اغلب دادگاهها نیز به اسناد عادی موصوف – بنا به توجیهات مختلفی – اعتبار داده و به استناد آن ها احکام متعددی در قالب « ایفای تعهدات مالکیت و … » صادر کرده و می نمایند. حتی خود قانون ثبت نیز این اسناد را جهت صدور سند مالکیت و به عنوان دلیل مالکیت پذیرفته و به آن ها اعتبار بخشیده است. ماده (147 ) اصلاحی

قانون گذار برای تضمین و صیانت از فلسفه « اجباری شدن املاک و اهداف آن » محلی را تحت عنوان « دفتر اسناد رسمی » با تصدی سردفتر تعیین نموده است تا اشخاص، معاملات راجع به اموال غیر منقول را در آنجا تنظیم و به ثبت برسانند.

سپس آن معامله در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت برساند تا مورد حمایت قانون قرار گرفته و دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده است به عنوان مالک قانونی ملک بشناسد. ( ماده 22 قانون ثبت )

پذیرش قولنامه به عنوان سند بیع و دلیل اثبات وقوع عقد بیع و تحقق ایجاب و قبول ، تبعات منفی زیادی دارد. از جمله این که فروشنده می تواند نسبت به یک ملک بارها اقدام به انجام معامله ( معارض ) نماید و آن را همزمان به چند نفر بفروشد یا اراضی موات، ملی و منابع طبیعی را بدون این که مالکیتی در آن ها داشته باشد به اشخاص متعددی انتقال داده و به مبالغ هنگفتی دست یافته و از پرداخت مالیات و عوارض دولتی سر باز زند.

یکی از اساتید برجسته حقوق در خصوص ماهیت قولنامه معتقد است : « در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی می بندند که در آن، دو طرف تعهدی می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند. سندی که در این باب تنظیم میشود « وعده بیع » است و در زبان عرف ، « قولنامه » می نامند. برای مثال ، من مایلم خانه خود را به شما بفروشم و درباره قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد. پس برای این که هردو به انجام معامله در آینده مطمئن شویم من سندی مینویسم و ضمن آن تعهد می کنم که اسناد لازم را ظرف یک هفته تهیه کنم و برای انتقال خانه ام در برابر ده میلیون ریال در فلان دفتر خانه حاضر شوم و شما نیز در برابر، ملتزم می شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید».

به عقیده ایشان ، قولنامه ها به لحاظ آماده نمودن مقدمات و برای رعایت تنظیم سند رسمی، واقعا به صورت قولنامه تنظیم میشوند که همان « وعده انجام معامله » است نه خود معامله و بر اساس آن طرفین آمادگی خود را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انجام معامله با تعیین قیمت و زمان آن اعلام میدارند. شورای عالی قضایی و کمیسیون استفتائات آن شورا در اوایل انقلاب متاثر از این نظرات ، طی بخشنامه ای قولنامه را فاقد اعتبار دانسته و عنوان نموده بود که : « به نحوی که در بخشنامه شماره 6059- 6/2/1362 تصریح شده ، آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ، ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده ، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین ، قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد لازم الوفا نیست ».

این اقدامات باعث شد تا مردم و بنگاه های معاملات ملکی در تنظیم قولنامه ها آن را در قالب « بیع نامه » تنظیم نمایند تا حکایت از وقوع عقد بیع داشته باشد. اما این ترفند هم حقوقدانان و رویه قضایی را قانع ننمود. به طوری که یکی از اساتید حقوق در این رابطه و در خصوص چنین بیع نامه هایی معتقد است : « قولنامه فروش یا خرید و یا قولنامه ای که در آن حق تقدم در خرید به شخص معین داده می شود بیع نیست. زیرا در بیع مالکیت مبیع از بایع به مشتری منتقل می شود. در حالیکه ماهیت قولنامه فقط وعده بیع است و وعده بیع اساسا الزام آور نیست . به همین جهت به نظر اینجانب قولنامه فروش، الزام آور نیست و نمی توان به استناد آن الزام به انجام معامله را در تاریخی که در قولنامه معین می شود خواستار گردید. استناد به ماده 10 قانون مدنی هم برای اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه کافی نیست. زیرا ماده 10 صرفنظراز شان نزول آن ، ناظر به قرارداد است و قولنامه چیزی جزء وعده بیع نیست و نمی توان آن را قرارداد تلقی کرد ».

به این نظریه دو ایراد وارد شده است :

« اولا – با کلیت ، گفته شده که قولنامه بیع نیست. در صورتی که در عمل بسیاری از محاکم با اماراتی مثل « به تصرف دادن مبیع » ، بیع را محقق دانسته و از قولنامه استنباط تعهد به تنظیم سند رسمی می نمایند و به این مورد حکم می دهند.

ثانیا – بین قولنامه و قرارداد تمایز قائل شده است. در صورتی که قولنامه نیز نوعی قرارداد است و تابع اصول کلی آن است. بنابراین ماده 10 قانون مدنی بر آن نظارت دارد که طبق آن « قراردادهای خصوصی نسبت به طرفین تا وقتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». از جمله تعهد به انتقال رسمی.

صرف نظر از مراتب باید پذیرفت که اکثر قریب به اتفاق قولنامه ها در واقع « بیع نامه » هستند. یعنی به موجب ان فروشنده و خریدار، مال غیر منقولی را مورد بیع و شراع قرار داده و مبلغی به عنوان ثمن توسط خریدار به فروشنده پرداخت می شود و فروشنده نیز جهت انتقال رسمی ( تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی ) در زمان معینی تعهد می دهد. این امر چنان در عرف ( مردم و بنگاه های معاملات ملکی ) رواج دارد که درصد ناچیزی از معاملات راجع به اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی انجام می پذیرد. جالب تر این که قولنامه ها در دادگاهها نیز ( غالبا ) به عنوان بیع نامه مورد پذیرش واقع شده و مبنای صدور احکامی قرار می گیرند.دکتر کاتوزیان در جای دیگری ، به واقع با اشاره به موضوع به خوبی ماهیت حقوقی قولنامه را تشریح کرده و می گوید : « تشخیص طبیعت حقوقی سندی که طرفین تنظیم کرده اند وابسته به تمیز قصد مشترک آنان است. اگر خواسته باشند که بیع با امضای آن سند واقع شود دادگاه باید آن سند را بیع بشمارد. بر عکس هرگاه هدف این باشد که بر طبق آن الزام به انشای عقد ایجاد شود نه انتقال ، دادگاه آن را « قولنامه » به حساب می آورد. منتهی عرف مسلم در داد و ستد های ما حکم می کند که اگر خریدار و فروشنده به دلیلی الزام قانونی یا خواسته خودشان اشاره به لزوم تنظیم سند رسمی معامله کرده باشند ظاهر این است که قصدشاهن تعهد به انتقال بوده است نه وقوع بیع.

ماده 224 قانون مدنی نیز در تایید این مطلب مقرر می دارد : « الفاظ عقود ، محمول است بر مبانی عرفیه » .

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای اصراری شماره 14510-10/2/1317 تصریح کرده که : « مطابق ماده 224 قانون مدنی ، الفاظ عقود و قراردادها باید حمل بر معانی عرفیه شود و تخلف از آن موجب نقض دادنامه است ».

بنابراین تلقی عرف از الفاظ قولنامه از قبیل « فروشنده ، خریدار ، مورد معامله ، ثمن ، تسلیم مبیع ، اسقاط کافه خیارات و … »، انجام معامله ( عقد بیع ) بوده و اعتقادی به وعده بیع ندارد. ما با این اعتقاد و این که قولنامه همان بیع نامه بوده و تعهدات مندرج در آن برای طرفین الزام آور است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود پذیرش دعوای « الزام به ایفای تعهدات قراردادی و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله موضوع قولنامه » را صحیح و موافق قانون دانسته و معتقد به صحت چنین معاملاتی بوده و بر این اساس نسبت به بررسی این دعوا و چگونگی رسیدگی به آن می پردازیم.

یکی از دعاوی که در پی تنظیم قولنامه به وفور در دادگاه ها مطرح می شود عبارت است از دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله ». بنابریان قولنامه ای که به موجب آن بیعی صورت گرفته و تعهد بر انتقال رسمی سند معامله آن شده است چنانچه تمام شرایط اسناد عادی را دارا باشد به موجب ماده 10 قانون مدنی مفاد آن لازم الاتباع و لازم الوفا بوده و منعی در پذیرش آن در محاکم و ادارات وجود ندارد و چنین معاملاتی از شمول مقررات مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک خارج است و دادگاه باید حکم به ایفای تعهد ( انتقال رسمی سند ) بدهد. بر همین اساس اغلب دادگاه های معتقدند آن چیزی که مورد قبول ادارات و محاکم می باشد « بیع نامه » است. یعنی سندی که حکایت از وقوع بیع داشته و تنها تنظیم سند رسمی انتقال آن باقی مانده است که در صورت بروز اختلاف بین طرفین ، دادگاهها به اسنادی رسیدگی می کنند که طبق آنها بیع واقع شده و مهلتی برای انجام مقدمات انتقال رسمی و پرداخت مابقی ثمن مشخص شده باشد.موید این مطلب آرای متعدد دادگاه هاست. در یکی از این آرا آمده است : « … در خصوص الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ، نظر به این که بنا به مراتب فوق الاشعار، عقد بیع تحقق یافته و فقط تشریفات قانونی آن که همانا ثبت رسمی معامله است باقی مانده … ، دادگاه دعوای خواهان را ثابت تشخیص داده و رای به الزام خوانده به انتقال رسمی سند شش دانگ … بنام خواهان … در قبال مبلغ … ریال ثمن معامله صادر و اعلام می دارد… » بنابراین چنانچه قولنامه ای شایط اساسی صحت معامله ( موضوع ماده 190 قانون مدنی ) را دارا باشد و طرفین نیز شروطه لازمه ( اهلیت استیفا ) را داشته باشد عقد بیع صحیح بوده و اگر مانعی در جهت انتقال رسمی مورد معامله نباشد الزام فروشنده به ایفای تعهد مبنی بر انتقال رسمی سند آم منع قانونی نخواهد داشت.

در قرار دادها مبنای الزام متعهد به ایفای تعهدات قراردادی وی، علاوه بر آیات شریفه « یا ایها الذین آمنوا اوفوا باعقود »و « اوفوا بالعهد ان العهد کان مسوولا » و قاعده حقوقی « اصاله اللزوم »، مواد متعددی از قانون مدنی می باشد. از جمله به موجب ماده 10 قانون مدنی : « قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». و نیز مطابق ماده 220 همان قانون : « عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.» هم چنین به موجب ماده 237 قانون مدکور : « هرگاه شرط در ضمن عقد ، شرط فعل باشد اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف ، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.»

با انعقاد قرارداد عادی راجع به معامله مال غیر منقول ( قولنامه ) و واگذاری حقوق مالکانه فروشنده ( مالک ) به خریدار، غالبا تعهداتی در ضمن قرارداد توسط متعاملین ، در خصوص زمان و نحوه تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی قرار داده می شود که عدم ایفا و اجرای آن ها از ناحیه هر کدام از آنان طرف مقابل ( متعهد له ) را ناچار به اقامه دعوا در دادگاه می نماید. این دعوا تحت عنوان « الزام به تنظیم سند رسمی و اجبار به ایفای تعهدات قراردادی » مطرح می شود.همانگونه که خریدار می تواند به دبنال امتناع فروشنده ، الزام او را به تنظیم سند رسمی و اجرای تعهد بخواهد فروشنده نیز حق دارد اجرای تعهدات قراردادی خریدار را از دادگاه بخواهد تا او را ملزم به ایفای آن ها بنماید. از آن جمله، الزام به تنظیم سند رسمی با پرداخت ثمن معامله می باشد. بنابراین خواهان دعوای « الزام به ایفای تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال » اعم از فروشنده و خریدار خواهد بود.

مبحث اول : نحوه اقامه دعوا و شرایط آن

دعوا وقتی ایجاد می شود که در خصوص موضوعی بین طرفین ، اختلاف حادث شود. در مورد تعهدات قراردادی – موضوعا و مشخصا قرارداد عادی راجع به مال غیر منقول ( قولنامه ) – چنانچه بین متعاملین راجع به مفاد قرارداد و اجرای تعهدات مندرج در آن ، اختلافی حادث شود و یکی از طرفین از ایفای تعهدات خود خودداری نماید طرف دیگر حق دارد حسب مورد، برای الزام ممتنع به اجرای تعهدات و مفاد قرارداد و انجام تشریفات معامله یا فسخ و انحلال عقد و … ، با اقامه دعوا به دادگاه صالح رجوع کرده و الزام متعهد را به ایفای تعهداتش بخواهد. این امر مسلتزم تقدیم دادخواست و رعایت شرایط قانونی راجع به آن است.

در اکثر موارد دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حضور در دفتر اسناد رسمی » از ناحیه خریدار اقامه می شود . بنابراین خواهان باید در تنظیم دادخواست دقت لازم معمول داشته و موارد مندرج در بند های هفت گانه ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی سال 1379 را دقیقا رعایت نماید والا دادخواست وی ممکن است طبق ماده 54 همان قانون ، توسط مدیر دفتر دادگاه رد شود . بنابراین ضروری است که اقامه دعوا توسط اهل فن ( حقوقدان و وکیل دادگستری ) که به مقررات قانونی واقف باشد به عمل آید تا ضریب موفقیت خواهان در دعوا افزایش یافته و امکان رد دعوا یا بی حقی وی کاهش یافته یا منتفی شود.

با توجه به این که دعوای موصوف از جمله دعاوی مالی راجع به اموال می باشد، بنابراین در اجرای بند 4 ماده 62 قانون آیین دادرسی مدنی سال 1379 و رعایت شق ج بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 28/12/1373 اصلاحی سال 1387، هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه ، محاسبه و اخذ گردد و مبلغ مندرج در قرارداد طرفین ( قولنامه ) ، تاثیری در تعیین هزینه دادرسی ندارد. به عبارت دیگر مبلغی که خواهان به عنوان بهای خواسته ذکر می کند هر چند که برابر ارزش واقعی باشد ملاک وصول هزینه دادرسی نیست. زیرا در این گونه دعاوی ، قانون گذار ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه ، ملاک وصول هزینه دادرسی قرار داده است نه چیز دیگری را. و در مراحل تجدید نظر و اعتراض به حکم نیز ارزش معاملاتی منطقه ای محکوم به ، باید ملاک تادیه هزینه دادرسی باشد. لازم به ذکر است که قطعیت یا عدم قطعیت دادنامه صادره، تابع تقویم خواسته است که خواهان در ابتدای امر مشخص نموده است مگر این که خوانده به آن اعترض کرده و خواسته دعوا طبق نظر کارشناس و در اجرای ماده 63 قانون آیین دادرسی مدنی مبلغ دیگری تعیین شده باشد در این صورت مبلغ جدید ملاک خواهد بود.

خواهان باید در توضیح خواسته دعوا ضمن اشاره به انعقاد عقد بیع صحیح بین او و خوانده، به تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی و انتقال آن با حضور در دفتر اسناد رسمی استناد کرده و مستندات خود را ذکر و تقاضای الزام وی به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال را بنماید. ضمنا او باید تحقق عقد بیع را ثابت نماید یا محقق شود که فروشنده از شرایط قرارداد تخلف نموده است.چون چنین ادعایی در تعارض با مالکیت رسمی طرف دعواست ، بنابراین انتقال مالکیت رسمی به او مستلزم اثبات صحت وقوع معامله است. زیرا غالبا خواهان به استناد قرارداد عادی ( قولنامه ) که صرفا دارای امضای مالک ملک ، وکیل یا قائم مقام قانونی اوست مدعی خرید مورد معامله از او شده و قصد متزلزل کردن مالکیت رسمی خوانده را دارد. در چنین دعوایی خواهان ( خریدار ) ، مالک قراردادی و خوانده ( فروشنده ) ، مالک قانونی می باشند. ولی در فرضی که خواهان ( فروشنده ) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خوانده ( خریدار ) را مطرح می نماید اثبات مالکیت وی و وقوع عقد بیع ، معنی نداشته و دادگاه به دنبال آن نخواهد رفت. چون او ( فروشنده ) مالک قانونی بوده و خود ، اقرار به وقوع عقد بیع دارد.

اما با سند عادی از نظر مراجع قضایی مالک محسوب نشده و بایستی در مورد صحت وقوع عقد بیع بین او و فروشنده تحقیق و بررسی صورت بگیرد.مگر اینکه فروشنده اقرار به فروش ملک به او بنماید. چنانچه فروشنده نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله اقدام نکرده باشد ولی ضمن قرارداد ( قولنامه ) ، در خصوص انجام آنها به خریدار تعهد داده باشد خریدار باید قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن ، الزام فروشنده به ایفای تعهدات خود در این موارد را نیز بخواهد و تصریح کند که به علت عدم اجرای تعهد فروشنده ( خوانده ) راجع به اخذ پایان کار، تفکیک و انتقال رسمی مورد معامله با استعلام ثبتی در صورت احراز تعلق مورد معامله به وی در این خصوص نیز حکم مقتضی بر اخذ پایان کار، تفکیک، حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله صادر شود. بدیهی است هر کدام از این دعاوی باید جداگانه تقویم و تمبر قانونی آنها ابطال شود.

دعاوی « اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله » بر خلاف دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال » جزء دعاوی غیر مالی میباشند.

در صورتی که ملک مورد معامله بنام شخص محجور ( صغیر ، مجنون یا غیر رشید ) باشد و ولی یا قیم او اقدام به انجام معامله نموده باشد، در این صورت باید ولی یا قیم آن ها به عنوان خوانده، طرف دعوا قرار بگیرند. چنانچه شخصی به وکالت بلاعزل از مالک ملکی، اقدام به فروش ملک او به شخص دیگری بنماید طرح دعوا به طرفیت او ( وکیل ) فاقد وجاهت قانونی بوده و دعوا باید علیه مالک اقامه شود. زیرا وکیل، مالکیتی در ملک موصوفه نداشته و سوابق ثبتی حکایت از مالکیت او ندارد ولو اینکه در آن وکالت نامه اختیار انتقال ملک موصوف به صورت بلاعزل به او عطا شده است. این اختیار تجویزی بر الزام وکیل به تنظیم سند رسمی انتقال نمی باشد. چرا که در هر حال او وکیل است نه اصیل و مالک رسمی پلاک مورد معامله. زیرا « ذینفع بودن » با « ذی سمت بودن » تفاوت دارد که در ما نحن فیه ، وکیل ، ذی نفع نیست بله ذی سمت است. به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی نیز ذینفع بودن خواهان یا طرف مقابل شرط پذیرش دعوا است.

اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این مورد اعلام داشته است که : « دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باید به طرفیت مالک ملک ، طرح و اقامه گردد نه بر علیه وکیل وی که طبق مقررات قانونی ، نماینده قراردادی موکل خود بوده و اختیارات وی محدود است به آنچه که به موجب عقد وکالت به وی تفویض شده است و اصیل دعوا نیست. بنابراین چنانچه درعوا بر علیه وکیل مالک طرح گردد دعوا متوجه او نبوده و چنین دعوایی مستندا به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی سال 1379 محکوم به بطلان است ».

در صورتیکه که خواهان ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعاوی الام خوانده به اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله را نیز مطرح نموده باشد پس از رسیدگی دادگاه و صدر حکم و قطعیت آن ، محکوم له ( خریدار ) می تواند با اخذ نامه و گواهی از دفتر دادگاه مبنی بر قطعیت رای صادره و مراجعه به شهرداری محل ، درخواست ارائه صورت مجلس تفکیکی را بنماید. معمولا در چنین مواردی محکوم له از طریق دادگاه به دفتر اسناد رسمی ، راهنمایی یا مستقیما به شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک محل معرفی می شود

نحوه رسیدگی دادگاه و اقدامات معموله در دعوای

الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی

 

دادگاه صالح رسیدگی به این دعوا ف دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ( ملک ) می باشد. رسیدگی دادگاه به دعوای « الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال » به دو صورت شکلی و ماهوی خواهد بود. در هر کدام از این صورت ها اقداماتی انجام می شود که منتهی به رد دعوای خواهان ( در رسیدگی شکلی ) یا حکم به بی حقی او یا محکومیت خوانده ( پس از رسیدگی ماهوی ) می گردد. هر کدام از این مراحل بهشرح زیر مورد بررسی قرار می گیرد:

گفتار اول : رسیدگی شکلی به دعوا

 

این نوع رسیدگی که قبل از ورود به ماهیت دعوا و بررسی و ارزیابی ادله طرفین دعوا صورت می گیرد شامل دو دسته اقدامات است که از ناحیه دفتر دادگاه ( مدیر دفتر ) و خود دادگاه ( قاضی دادگاه ) انجام می شود.

 اقدامات مدیر دفتر دادگاه الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی

پس از تقدیم دادخواست به دفتر دادگاه وظیفه مدیر دفتر شروع می شود. او باید فورا آن را ثبت کرده و رسیدی مشتمل بر نام خواهان، خوانده، تاریخ تسلیم ( روز و ماه و سال ) با ذکر شماره ثبت ، به تقدیم کننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست ، تاریخ تسلیم را قید نماید. این تاریخ ، تاریخ اقامه دعوا محسوب می شود که دارای آثار حقوقی است. بررسی مندرجات دادخواست تقدیمی از حیث رعایت بند های هفتگانه ماده 51 قانون ایین دادرسی مدنی و در صورت نقص دادخواست از این لحاظ توقیف دادخواست و اقدام به صدر اخطاریه رفع نقص برای خواهان جهت رفع نقص یا نواقص موجود ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه از دگر وظایف مهم مدیر دفتر می باشد. مدیر دفتر این اخطار را ظرف دو روز از تاریخ تقدیم دادخواست یا وصول آن به دفتر دادگاه صادر خواهد کرد.

چنانچه خواهان در مهلت قانونی اقدام به رفع نقص یا نواقص موجو ننماید ؛ مدیر دفتر موظف است در اجرا قسمت اخیر ماده 54 قانون مذکور، « قرار رد دادخواست » خواهان را صادر نماید. این قرار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به خواهان قابل اعتراض و رسیدگی در همان دادگاه می باشد. اما چنانچه دادخواست از ابتدا تکمیل بوده یا پس از ابلاغ اخطار فتر دادگاه، خواهان در مهلت قانونی اقدام به تکمیل آن با رفع نقص یا نواقص موجود نماید مدیر دفتر طی گزارشی پرونده را جهت صدور دستور مقتضی نزد قاضی دادگاه ارسال خواهد نمود. با این اقدام وظیفه مدیر دفتر در بررسی و ارسال پرونده به دادگاه خاتمه یافته تلقی می شود.

اقدامات شکلی دادگاه

پس از وصول پرونده به دادگاه ممکن است دادگاه نواقص را در پرونده مشاهده نماید که از دید مدیر دفتر پنهان مانده و دادگاه به علت وجود نقص، نتواند شروع به رسیدگی نماید. در چنین مواردی دادگاه با قید موارد نقص ، پرونده را به دفتر دادگاه اعاده خواهد نمود تا مدیر دفتر به شرح بند قبل اقدام به صدور اخطار رفع نقص نماید. همان اقدامات تا تکمیل دادخواست یا رد دادخواست توسط مدیر دفتر در این مرحله نیز طی خواهد شد. اما اگر پرونده  به صورت تکمیل شده به دادگاه ارسال شود اولین اقدام شکلی دادگاه، صدور دستور تعیین وقت رسیدگی و دعوت اصحاب دعوا جهت رسیدگی است که اقدامات آن توسط مدیر دفتر و منشی دادگاه انجام خواهد شد. در تعیین وقت رسیدگی و دعوت اصحاب دعوا به دادرسسی باید مقررات ماده 64 قانون ایین دادرسی مدنی سال 1379 رعایت شود.

ممکن است دادگاه به عللی از قبیل عدم صلاحیت دادگاه یا عدم طرح صحیح و قانونی دعوا و … نتواند وارد رسیدگی شود. در این صورت در وقت فوق العاده بدون ورود در ماهیت دعوا ، اقدام به صدور قرار رد ( یا عدم استماع ) دعوا خواهد نمود.

صدور این قرار نیز اقدام و رسیدگی شکلی به دعوا محسوب می شود که ممکن است قبل از صدور دستور تعیین وقت رسیدگی صورت بگیرد یا در جلسه اول دادرسی و پس از طرح ایرادات موضوع ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی توسط خوانده انجام شود.

 رسیدگی ماهوی دادگاه به دعوا و نوع

تصمیم متخده در این خصوص  

همانگونه که گفته شد دادگاه وقتی وارد ماهیت دعوا می شود که پرونده تکمیلا به دادگاه ارسال و وقت رسیدگی تعیین و طرفین به دادرسی دعوت شده و دادگاه مبادرت به استماع اظهارات و مدافعات آنها نماید. بررسی و ارزیابی اظهارات و ادله اصحاب دعوا نقطه شروع رسیدگی ماهوی به دعوا محسوب می شود. در این راستا اقدامات متعددی توسط دادگاه انجام می شود . از قبیل استعلام وضعیت مالکیت خوانده از اداره ثبت اسناد و املاک و احراز آن، ارجاع امر به کارشناس ، انجام قرار های معاینه و تحقیق محلی ، استماع شهادت شهود و … . ممکن است طرفین دعوا علیرغم ابلاغ صحیح اخطاریه ها در جلسه دادگاه حاضر نباشند. در این صورت چنانچه پرونده معد تصمیم گیری باشد دادگاه بدون حضور آنها تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود ( مفهوم ماده 95 آیین دادرسی مدنی ). از جمله مدارک و مستندات خواهان ، « گواهی حضور خود در دفتر اسناد رسمی در موعد حضور خوانده در آن جهت تنظیم سند رسمی انتقال » می باشد که باید ضمن تقدیم دادخواست به عنوان یکی از منضمات و مستندات ارائه شود.چنانچه ارائه نشده باشد به تقاضای خواهان باید از دفتر اسناد رسمی موصوف ، صحت و سقم آن استعلام شود.

از دیگر مستندات خواهان می توان به « اظهارنامه ارسالی وی به خوانده جهت حضور در روز و ساعت معینی در یکی از دفاتر اسناد رسمی ( با تصریح به نشانی دقیق آن ) جهت انتقال رسمی سند مال مورد معامله » اشاره کرد که ممکن است خواهان علیرغم حضور در دفتر خانه در موعد مقرر بعدا اقدام به ارسال چنین اظهارنامه ای به فروشنده نماید و آمادگی خود را برای پرداخت باقیمانده ثمن معامله و تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و تخلف وی از آن ، حکم به الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله با مشخصات مندرج در سند عادی معامله در یکی از دفاتر اسناد رسمی خواهد داد.

مصادیق مدافعات خوانده : الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی

ممکن است خوانده در در دفاع از دعوای مطروحه ، مدافعات متعددی به عمل آورد که مستلزم امعان نظر و بررسی باشد. از جمله « ادعای فسخ یا اقاله معامله فیمابین را بکند یا مدعی بطلان ان » شود. با توجه به اینکه این ادعاها که برای دفاع ا دعای مطروحه اظهار می شوند عنوان « دعوای متقابل » ندارند تا طی دعوایی جداگانه طرح گردند ، بنابراین نیاز به تقدیم دادخواست مجزا نداشته و دادگاه ملزم به استماع آن ها به عنوان مدافعات خوانده و احراز صحت و سقم ادعای خوانده می باشد. اما چنانچه خوانده به عنوان مثال مدعی مطالبه اجرت المثل شود این ادعا ، دفاع محسوب نشده و مستلزم طرح دعوای مجزا بوده و مانع از الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال به حکم دادگاه نخواهد بود .

از مصادیق دیگر مدافعات خوانده می تواند « ایراد به سند عادی ( قولنامه ) خواهان » باشد یعنی خوانده ادعا کند که سند ابرازی خواهان به استناد ماده 48 ناظر به مواد 22 ، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک قابل پذیرش در دادگاه نبوده و آثار قانونی بر آن مترتب نیست. در این صورت دادگاه با رسیدگی به این ادعا ، چنانچه وقوع بیع شرعی و قانونی را احراز نماید و تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی او را محرز تشخیص دهد به استناد مواد 10 ، 219 ، 220 ، 223 و 225 قانون مدنی خوانده را ملزم به ایفای تعهد قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله خواهد نمود.

ممکن است سند عادی ابرازی خواهان « مورد انکار، تردید یا جعل خوانده » قرار گیرد. در این صورت دادگاه در اجرای مواد 216 الی 227 قانون ایین دادرسی مدنی به این ادعاها و اظهارات رسیدگی کرده و پس از احراز صحت و اصالت سند خواهان یا جعلیت آن ، حکم مقتضی صادر خواهد نمود.

نکته 1 – چنانچه ملک مورد معامله قبلا تفکیک نشده و فاقد صورت مجلس تفکیکی و پایان کار شهرداری باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال آن ، قابلیت استماع نخواهد داشت. زیرا تنظیم سند مالکیت مفروزی نسبت به ملک مشاع و یا تفکیک نشده، وجاهت قانونی نداشته و امکان پذیر نخواهد بود. بنابراین در این صورت دادگاه قرار رد ( عدم استماع ) دعوا صادر خواهد کرد مگر اینکه دعوای « الزام به دریافت پایان کار و انجام تفکیک » نیز ضمن این دعوا مطرح شود که به هر دو دعوا تواما رسیدگی خواهد شد.

نکته 2 – الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد ملک فاقد سابقه ثبتی ممکن نیست و در چنین مواردی خریدارف تنها میتواند « تایید صحت معامله عادی و ایفای تعهدات قراردادی » را تقاضا کند. البته یک استثنا در ماده 88 قانون ثبت اسناد و املاک در این خصوص بیان شده است که مقرر می دارد :

« در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده، دفاتر اسناد رسمی و همچنین دوایر ثبت اسناد و املاک ( در دفتر مخصوص ) می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقالی را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند ولی این قبیل اسناد فقط نسبت به طفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنه ها رسمیت خواهد داشت ». البته این ماده به معنی تنظیم و صدور سند مالکیت به نام خریدار نیست. زیرا ملک ، فاقد سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت می باشد. بنابراین فقط در محدوده نص این مادهف اقدام مذکور موثر خواهد بود.

نکته 3 – در خصوص این که آیا امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که در رهن می باشد وجود دارد یا خیر و چنین دعوایی قابلیت استماع دارد یا نه؟ رویه واحدی وجود ندارد. در این مورد دو نظر ابراز شده است که مورد عمل دادگاه ها نیز می باشد :

الف : نظر و رویه اول : الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی

به موجب این نظر ، چنانچه مورد معامله در رهن مرتهن (بانک و … ) قرار داشته باشد با حفظ حقوق مرتهن می توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی آن بنام خریدار ملزم و محکوم کرد. بدین صورت که پس از صدور حکم توس دادگاه، شروع و ادامه عملیات اجرایی و صدور سند انتقال موکول به پرداخت طلب مرتهن می باشد و در عملیات اجرایی و صدور سند انتقال موکول به پرداخت طلب مرتهن می باشد و در صورتیکه محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه نماید می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده، به محکوم علیه ( راهن ) مراجعه نماید. بدیهی است چنانچه حق فروش مال مرهونه ضمن قرارداد تنظیمی بین راهن و مرتهن از او ( راهن مالک ) سلب شده باشد الزام به انتقال سند رسمی آن مورد نخواهد داشت و معامله نیز از نظر قانون صحیح نخواهد بود. در این خصوص دادگاه باید با حفظ حقوق مرتهن و اشاره به پرداخت آن قبل از اجرای حکم مبادرت به تنظیم سند رسمی انتقال می دهد مرتهن به عنوان شخص ثالث ، حق اعتراض به این حکم را خواهد داشت. زیرا در مواردی ممکن است شخصیت راهن ( مثلا وام گیرنده از بانک ) مبنا و ملاک اعطای تسهیلات بوده و بانک حاضر به تغییر راهن نباشد.

اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه ای مشورتی قائل به تفکیک موضوع شده و اعلام نموده است : « در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت نموده باشد ، الزام وی ( فروشنده ) به تنظیم سند رسمی بلامانع است. اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور اعلام نموده باشد و به تشخیص دادگاه ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک  رهن از مال مرهون باشد دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ، او را به فک رهن از موضوع معامله نیز محکوم نماید. بدیهی است در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر شده باشد دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد مشخص نماید. اعم از این که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی ، سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون فک رهن به عمل آید ».

ایراد این نظریه : الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی

اظهار نظر دادگاه در خصوص الزام فروشنده به فک رهن از مال مرهون، بدون اینکه فک رهن مورد خواسته خواهان باشد فاقد محمل و توجیه قانونی بوده و صدور حکم به مازاد بر خواسته تلقی و از موارد نقض رای صادره خواهد بود. از سوی دیگر الزام اجرای احکام مدنی به جلب موافقت مرتهن مبنای قانونی ندارد. زیرا ضمانت اجرای عدم موافقت مرتهن چه خواهد بود معلوم نیست و چنانچه مرتهن موافق نباشد حکم صادره عملا غیر قابل اجرا بوده و اقدامات دادگاه عبث و بیهورده خواهد شد. فلذا به نظر می رسد که قبل از فک رهن یا جلب موافقت مرتهن ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نخواهد داشت مگر این که در اثنای دادرسی، خواهان با جلب مرتهن به دادرسی موفق به جلب موافقت وی شود.

ب – نظر و رویه دوم : الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی

بر اساس این نظر « تا زمانیکه فک رهن از مال مورد رهن به عمل نیامده است امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وجود ندارد ».

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای اصراری شماره 42 – 12/8/1366 در این خصوص چنین حکم داده است : « نظر به اینکه پلاک موضوع دعوا هنگام صدور دادنامه فرجام خواسته در رهن بانک مسکن بوده و مادام که موافقت بانک مرتهن نسبت به معامله پلاک مذکور کسب نگردیده یا فک رهن به عمل نیامده است، الزام فرجام خواه به انتقال رسمی آن مخالف ماه 793 قانون مدنی می باشد ». این هیات در رای اصراری دیگری به شماره 21 – 12/12/1376 اعلام نموده که : « با وجود شرط ضمن العقد مبنی بر پرداخت کلیه دیون قلبی مورد معامله ، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده 793 قانون مدنی منافات ندارد ».

در فرضی که فروش عین مرهونه با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد چون الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مستلزم فک رهن یا جلب موافقت بانک می باشد، خوواهان می تواند خواسته های خود را مبنی بر فک رهن و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی – به لحاظ ارتباط کامل آن ها با هم دیگر – ضمن یک دادخواست مطرح نماید. ولی هزینه دادرسی هر یک از خواسته ها را جداگانه باید پرداخت کند.

نکته 4 – تعیین وجه التزام برای تخلف از شروط و تعهدات قراردادی، امکان مطالبه اصل تعهد ( تنظیم سند رسمی انتقال ) را از بین نمی برد و مانع از آن نیست که دادگاه هم حکم به ایفای اصل تعهد صادر کند و هم به پرداخت وجه التزام ( در صورت تقاضای متعهد له ) حکم دهد. زیرا تعیین وجه التزام ، نوعی خسارت ناشی از تاخیر و عدم انجام تعهد و برای تحکیم اصل قرارداد و تعهد می باشد.

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز در رای اصراری شماره 11 – 3/3/1352 (ردیف 26 ) بقای اصل تعهد با وصف تعیین وجه التزام را پذیرفته و بر آن تاکید نموده است.

5 – در خصوص این که آیا قبل از تنظیم سند رسمی، امکان الزام فروشنده به تحویل مورد معامله وجود دارد یا خیر؟ ( با توجه به این نظر که از نظر قانونی ، ملک در مالکیت قانونی فروشنده است و ممکن است قرارداد عادی فیمابین بعدا به جهتی با طل و بی اعتبار گردد ) باید گفت که :

پاسخ مثبت است و منعی وجود ندارد ؛ زیرا در املاکی که به صورت مجتمع آپارتمانی احداث می شوند ممکن است به لحاظ مشکلات ثبتی و کارهای اداری، تنظیم سند با تاخیر مواجه شود ولی خریدار حاضر به پرداخت تمام ثمن و تحویل گرفتن ملک باشد. در چنین مواردی عادلانه نیست که تحویل ملک را به خاطر عدم امکان تنظیم سند آن به تاخیر انداخت. این امر بر خلاف تعهدات قراردادی نیز می باشد و این تاخیر ممکن است هزینه هایی از قبیل پرداخت اجاره بها و … برای خریدار که مستاجر در محل دیگری است به بار آورد. این نوعی حق مکتسبه برای خریدار است که با تکمیل ساختمان نسبت به تحویل گرفتن آن از فروشنده اقدام نماید. اما تسلیم و تحویل مورد معامله باید زمانی تقاضا شود که حسب قرارداد فیمابین ، تاریخ آن فرا رسیده و خریدار هم به تعهدات راجع به تسلیم مال مورد معامله عمل کرده باشد و تحویل ، منوط و مشروط به تنظیم سند رسمی انتقال نشده باشد.

نکته 6 – ممکن است پس از انجام معامله و طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، دادگاه در اثنای دادرسی احراز نماید که فروشنده ممنوع المعامله بوده است. در این صورت تکلیف دادگاه چیست؟

بعضی از قضات معتقدند که ممنوعیت فروشنده از انجام معامله اگر پیش از انجام معامله باشد دو فرض متصور می شود :

فرض اول – هرگاه فروشنده در زمان انعقاد عقد از ممنوعیت خود از انجام معامله مطلع بوده و آن را کتمان کرده است در واقع محدودیت اختیارات خود را از خریدار پنهان نموده و او را به داشتن اختیارات غیر محدو امیدوار و به عبارتی فریفته است. این عمل به خریدار حق می دهد که علیه فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت و مطالبه خسارت نماید.

فرض دوم – ممکن است طرفین از این ممنوعیت آگاه بوده و خریدار با علم به آن حاضر به انجام معامله شده است. در اینصورت او حق طرح شکایت جزایی نداشته و اگر دعوای حقوقی مطرح نماید دادگاه به لحاظ ممنوعیت فروشنده، قرار رد دعوا ( عدم اهلیت خوانده ) صادر خواهد کرد.

اما چنانچه ممنوعیت از انجام معامله در حین دادرسی یا پس از انعقاد عقد ایجاد شود در این صورت الزام او به تنظیم سند رسمی انتقال منعی ندارد و چنانچه خریدار ذینفع باشد و معامله قبل از ممنوعیت فروشنده محقق شده باشد، دادگاه مبادرت به صدور حکم خواهد نمود. اکثر قضات دادگاه های حقوقی 2 ( سابق ) تهران در مورخ 4/12/1367 در این خصوص چنین اعلام نظر نموده اند :

« منعی در رسیدگی دادگاه نیست و چنانچه دادگاه وقوع معامله و تعهد و عدم تبانی را احراز کند به منظور تامین حقوق خریدار یا متعهد له باید حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صادر نماید ».

شعبه 9 دیوان عالی کشور نیز در رای شماره 1511/9 – 15/11/1370 چنین آورده است : « به لحاظ این که خوانده ( فروشنده ) ، 9 ماه قبل از ممنوع المعامله شدن اقدام به تنظیم قرارداد اعیانی خانه نموده است نباید حقی از خواهان ( خریدار ) تضییع شود ».

نکته 7 – ممکن است اداره ثبت در پاسخ به استعلام وضعیت ثبتی توسط دادگاه اعلام نماید که : « ملک مورد دعوا قبلا خانه قدیمی بوده که تخریب و در آن آپارتمان احداث شده است و مالکیت فروشنده طبق سوابق ثبتی ( دفتر املاک ) به عنوان مالک یک بای خانه اعلام گردیده است ». در چنین وضعیتی دادگاه نمی تواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال اپارتمانی بدهد که احداث آن بر دادگاه محرز نیست. حتی بر فرض احراز احداث بنا ، به لحاظ عدم تفکیک آن ،  انتقال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست و خریدار باید ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام فروشنده به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم تقاضا کند که دادگاه به هر دو توام رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.

نکته 8 –  عده ای معتقدند « در ماده 362 قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحا واقع شده بیان گردیده است که در ان به لزوم تنظیم سند رسمی انتقال اشاره نشده است. بنابراین صدور حکم به الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال در صورت عدم تعهد وی در این خصوص صحیح نمی باشد. زیرا صدور چنین حکمی فرع بر تعهد بایع یه تنظیم سند رسمی انتقال با حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی در قرارداد فیمابین می باشد. »

البته نظر مخالفی هم وجود دارد که معتقد است : « چون عقد بیع ، عقدی تشریفاتی است و تنطیم سند رسمی انتقال از جمله تشریفات الزامی ان می باشد و با عنایت به الزام مادتین 46 و 47 قانون ثبت به ثبت معاملات اموال غیر منقول در دفتر املاک اداره ثبت و عدم اعتبار چنین اسنادی ( اسناد عادی ) در صورت ثبت نشدن آن ها به موجب ماده 48 همان قانون، در صورت عدم تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال نیز دادگاه می تواند در صورت طح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توسط خریدار ، فروشنده را ملزم به تنظیم آن نماید ».

در مقابل ، اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره 4743/7 – 13/7/1382 اعلام داشته است : « خریدار فقط علیه کسی که در برابر او تعهد به تنظیم سند رسمی کرده است می تواند دادخواست بدهد و اگر چنین تعهدی نباشد حتی علیه کسی که به او فروخته است نمی تواند اقامه دعوا کند. زیرا الزام اشخاص به امری که قانون انان را ملزم به ان نکرده و خود نیز ملتزم و متعهد به آن نشده اند توجیه قانونی و قضایی ندارد ». همچنین این اداره در نظریه دیگری به شماره 449/7 – 27/5/1360 تصریح می کند به این که : « اگر در سند عادی معامله زمین یا خانه ، تعهدی برای تنظیم سند رسمی نشده باشد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مورد نخواهد داشت و از ماده 225 قانون مدنی هم استفاده نمی شود که معامله زمین و خانه با سند عادی بدون تعهد به تنظیم سند رسمی مجوز ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی باشد ».

اما بر خلاف نظریات فوق ریه قضایی بعضا وجود چنین تعهدی را برای تنظیم سند رسمی ضروری ندانسته است. از جمله در یکی از آرای دیوان عالی کشور امده است : « عدم قید به تنیم سند رسمی در سند عادی ، موجب نخواهد شد که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری نماید. زیرا اصولا تنظیم سند رسمی بعد از نقل و انتقال صحیح شرعی از تبعات و محلقات عرفی فروش ملک است که هرگاه فروشنده طوعا نسبت به انجام ان مبادرت نورزد وظیفه دادگاه است که وی را ملزم به انجام آن نماید … ».

نکته 9 – هر چند به موجب ماده 23 مصوبه وزارت دادگستری که مقرر داشته : « در مورد اموال منقول که عرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرند از قبیل اتومبیل و تراکتور و امثال آن واگذاری با سند رسمی به عمل می آید ». لکم منع پذیرش سند ثبت نشده در ادارات و محاکم موضوع ماده 48 قانون ثبت به سند عادی معامله اتومبیل که مطابق ماده 23 مذکور ثبت نشده است تسری نداشته و خریدار اتومبیل با سند عادی خرید هم ، مالک اتومبیل شناخته می شود. فلذا چنانچه مالکیت آخرین فروشنده اتومبیل مستند به سند رسمی بوده و فروشنده در قرارداد عادی معامله اتومبیل ( قولنامه ) ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال شده باشد ، می توان الزام وی را به تنظیم سند رسمی انتقال اتومبیل از دادگاه تقاضا کرد والا اگر چنین تعهدی نداده باشد، الزام او به انتقال ست=ند رسمی وجاهت قانونی نخواهد داشت ».

نکته 10 –  اگر هر یک از فروشندگان در قبال خریدار خود در قرارداد فروش اتومبیل تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشند دادگاه باید فروشنده اولی را در قبال فروشنده دومی و فروشنده دومی را در قبال خریدار دوم ملزم به تنظیم سند رسمی نماید. ولی چنانچه فروشندگان تعهد به تنظیم سند رسمی نکرده باشند و جهت تنظیم سند رسمی توافق هم ننمایند دادگاه نمی تواند هیچ کدام از فروشندگان را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید و دعوای الزام به تنظیم سند، ناگزیر باید رد شود . اما خریدار مالک ماشین خریداری شده شناخته می شود. بنابراین هر خریداری فقط علیه کسی که در برابر او تعهد به تنظیم سند رسمی کرده است می تواند دادخواست بدهد و اگر چنین تعهدی نباشد حتی علیه کسی که به او فروخته است نمی تواند اقامه دعوا کند زیرا الزام اشخاص به امری که قانون آنان را ملزم به انجام آن نکرده و خود نیز ملتزم به ان نشده اند توجیه قانونی و قضایی ندارد ». بدیهی است این نظریه با توجه به مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت ، در خصوص معامله اموال منقول می تواند صادق باشد.

نکته 11 –  چنانچه خواهان پس از تقدیم دادخواست الزام به ایفاء تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد معامله ، در اثنای دادرسی آن ملک را به شخص دیگری انتقال در خصوص ادامه رسیدگی یا توقیف آن اختلاف نظر است . عده ای معتقدند که به لحاظ انتفای سمت خواهان و این که نامبرده نفعی در دعوا ندارد. دادگاه باید به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوای خواهان به علت سلب سمت وی در پرونده صادر نماید ».

اما عده ای دیگر معتقدند : « چنانچه منتقل الیه ( خریدار جدید ) طی لایحه ای تقاضای ادامه رسیدگی به دعوا را بنماید دادگاه باید او را جانشین و قائم مقام خواهان اولیه دانسته و با تداوم رسیدگی به دعوا حکم ماهوی صادر نماید ». این عده از وحدت ملاک مواد 42 و 44 قانون ثبت اسناد و املاک استفاده می کنند. زیرا به موجب قسمتی از ماده 42 قانون مذکور : « منتقل الیه به محض ابلاغ اظهار نامه در مقابل معترض ، قائم مقام انتقال دهنده شده و دعوا بدون تجدید عرض حال ( دادخواست ) به طرفیت او جریان خواهد یافت » و نیز بر اساس ماده 44 این قانون : « چنانچه قائم مقام قانونی کسی که نسبت به ملک مورد ثبت اقامه دعوا کرده در مدت مقرره دعوا را تعقیب نکرد محکمه قرار اسقاط دعوا صادر خواهد کرد ».

نکته 12 –  چنانچه در سند عادی معامله ( قولنامه ) تنظیمی، ضمن عقد بیع شرط شده باشد که طرفین هر وقت خواستند  ( بدون تعیین مدت معینی ) اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نمایند.

چنانچه با همین شرط خریدار مبادرت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بنماید قابلیت استماع نداشته و باید قرار رد آن صاد شود. زیرا تخلف متعهد از تعهدش مستند به دلیلی نیست و متعهد له بایست ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی به متعهد و تعیین تاریخ معینی برای حضور در دفتر اسناد رسمی از وی دعوت به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نماید و پس از رسیدن آن موعد و عدم حضور متعهد و اخذ گواهی عدم حضور وی در دفترخانه به استناد آن ها اقدام به طرح دعوا نماید و بدون انجام این مراحل دعوای موصف قابل استماع نخواهد بود.

نکته 13 –  « چنانچه احد از خواندگان که سند قطعی ملک به وی منتقل شده و مالک می باشد بعد از طرح دعوا ملک را به شخص ثالثی با سند رسمی یا عادی، کلا یا جزئا منتقل کرده و مراتب را به دادگاه اعلام نماید دادگاه جز رسیدگی به دعوا و اتخاذ تصمیم وظیفه دیگری ندارد. مگر این که شخص ثالث ( منتقل الیه ) به عنوان قائم مقام خوانده مذکور با تقدیم دادخواست وارد دعوا شده و دلایل خود را به دادگاه اعلام کند که در این صورت نیز دادگاه به دعوای مطروحه رسیدگی و با لحاظ ورود ثالث و ملاحظه مدارک وی تصمیم مناسب اتخاذ خواهد کرد. »

نکته 14 –  در موردی که تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمینی شده و بعدا زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت درآمده است، چون مالکیتی از برای متعهد نسبت به ان زمین وجود ندارد موردی برای تعهد وی باقی نمانده است و در این مورد ، دعوای متعهد له ( خریدار ) مبنی بر الزام متعهد ( فروشنده ) به انجام تعهد مذکور قابل قبول نیست و در مورد تعهد انتقال سند ماشین فروخته شده ( چنانچه ماشین و سند آن در حین تعهد متعلق و بنا مشخص دیگری غیر از متعهد بوده ) در این مورد نیز اصل معامله تابع مقررات معامله فضولی بوده و الزام متعهد به انجام چنین تعهدی که نسبت به موضوع آن مالکیت ندارد مورد نخواهد داشت و دعوای الزام به انجام تعهد ( تنظیم سند رسمی ) در این مورد هم مثل مورد قبلی قابل قبول نیست