دعوی ابطال سند رسمی مالکیت

دعوی ابطال سند رسمی مالکیت

به دعوایی که موضوع آن تعیین بی اثر کردن یک یا چند سند رسمی است دعوای ابطال سند رسمی می گویند.  قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ اسناد را به دو دسته عادی ورسمی تقسیم کرده است و تمایز این دو نوع سند به اعتبار آنها است اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت بنابر قوانین مدون تنظیم شده است.

سند عادی تنها به واسطه امضای منتسب الیه اعتبار دارد بنا براین ابطال سند عادی می تواند با سکوت یا انکار و تردید طرف سند نسبت به اصالت سند انجام پذیرد. اما ابطال سند رسمی مراحل بیشتری دارد.

ابطال سند مالکیت

سند مالکیت نوعی از اوراق رسمی است که تمامی موارد مندرج در آن دفتر املاک ثبت می شود سندی که در دست مالکین می باشد ممکن است به حکم دادگاه یا هر علت دیگری باطل شود ودر این صورت ارزش خود را از دست می دهد. ابطال سند مالکیت ممکن است به دلایل مختلفی انجام پذیرد که عبارتند از:

• عدم تطابق سند با قوانین ثبت وقانون مدنی.

• صادرشدن سند مالکیت معارض.

• صدور اشتباهی سند مالکیت.

• ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سود جو.

• ضرورت های خاص (ابطال سند مالکیت ممکن است بدون حکم دادگاه یا با حکم دادگاه صورت پذیرد. دادخواست ابطال سند مالکیت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مراجع قضایی ارسال می گردد.

شرایط طرح دعوای ابطال سند

الف) وجود سند مالکیت

بدیهی است که یکی از شرایط و ارکان اصلی واساسی طرح دعوای ابطال سند مالکیت وجود سند مالکیت در ید خوانده دعوا می باشد و الا علی الاصول امکان ابطال ان وجود نداشته و سالبه به انتفاع موضوع می باشد.

ب) رعایت مقرارت مربوط به صدور سند

عدم رعایت شرایط قانونی مقرارتی  که می بایست جهت صدور سند رعایت گردد به دو قسم قابل تقسیم می باشد که عبارتند از 1- مقررات مربوط به جهت مبنای صدور سند. 2- عدم رعایت مقررات مربوط به تنظیم اسناد رسمی

در صورت عدم رعایت مقرارت مبنای صدور سند مانند اینکه در قرارداد معامله (به طور مثال دربیع) مستنداتی که مثبت انتقال مالکیت است قوانین ومقرارت جاریه کشور رعایت نشده است ومعامله که مستند صدور سند بوده و به هر دلیلی از دلایل قانونی ابطال یا فسخ شده باشد در این صورت مدعی می تواند مبادرت به تقدیم دادخواست ابطال معامله و نهایتا تقاضای ابطال سند تنظیمی بر اساس آن مبایعه نامه را از محاکم صالحه درخواست نماید.

در موارد عدم رعایت مقرارت در صدور سند گاهی علت اساسی ابطال سند رسمی عدم رعایت مقرارت صدور سند می باشد که ممکن است عمدا یا به صورت سهوی اتفاق بیفتد هر چند امضا چنین مواردی امکان پذیر نمی باشد لیکن با توجه به تعداد مقرارت وبخشنامه ها امکان وجود اشتباهات زیاد وجود دارد فلذا برای تقاضای ابطال آن سند باید توجه نمود که در صورت عدم رعایت مقررارت مربوط به صدور سند امکان تنظیم وتقدیم دادخواست ابطال سند وجود خواهد داشت. در این خصوص مقنن با تصویب لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳راهکارهای قانونی در خصوص  عدم رعایت مقرارت ثبتی ونیز در مواردی که به جهت اشتباه اسناد معارض به ثبت رسیده است ارایه نموده است.

آنچه بدیهی است اینکه نحوه درخواست ابطال سند ورعایت شرایط تنظیم آن نیاز به تخصص وتسلط کامل به قوانین موضوعه، مقررات جاریه وآیین نامه ها وبخشنامه های ثبتی دارد. ضمن اینکه آگاهی کافی و وافی نسبت به رویه های ادارات ثبت اسناد واملاک کشور ونیز رویه های دادگاه بدوی، تجدیدنظر ودیوان عالی کشور از مهمترین موضوعات در خصوص نحوه صحیح اقامه دعوای مربوط به ابطال سند می باشد به طوری که با وجود تهافت وتعارض آرای برخی دادگاها درخصوص دعاوی مربوط به ابطال انواع اسناد رسمی وعادی اطلاع وآگاهی از آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور لازم وضروری می باشد.

مصادیق دعوای ابطال سند

• اسناد مجعول: در پاره­ای موارد اشخاصی که دارای مقاصد نامشروع بوده ودرصدد تحصیل مال از طرق نامشروع وفریب شهروندان می باشند، با دسترسی غیر مجاز به اوراق ومهرهای دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود نائل می گردند این اسناد ممکن است کارتهای پایان خدمت گذرنامه، مدارک تحصیلی، اسناد مالکیت منازل و خودرو اسناد انتقال ومعاملات واسناد گمرکی وترخیص وغیره باشد مصادیق این اسناد می تواند بسیار بسیار متنوع باشد. بنابراین فرض کنیم شخصی با اهداف غیر قانونی سند یک زمین با آپارتمان را به نام خود یا اشخاص دیگر جعل نموده و توانسته است از این طریق خود را مالک ملک جلوه داده و آن را به فروش برساند دراین حال شخصی که واقعا مالک ملک بوده و یا شخص خریدار که در دام کلاهبرداران گرفتار آمده اند علاوه بر شکایت کیفری، باید دادخواست حقوقی مربوط به موضوع ابطال سند مجعول را نیز تقدیم دارند.

• اسناد صوری و غیر واقعی: با یکی از شرایط مهم واساسی که قانونگذار برای صحت قراردادها وعقود مقرر داشته آن است که طرفین قرارداد قصد ونیت واقعی مبنی بر انعقاد قرارداد داشته باشند به این معنا که هدف واقعی ایشان از تنظیم قولنامه ها وقراردادها انتقال اموال خود ودریافت معوض ان باشد اما گاهی به دلایل مختلف طرفین بدون اینکه هدف واقعی مبنی بر نقل وانتقال داشته باشند بصورت غیر واقعی قراردادهایی را تنظیم می نمایند. در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که خالی از واقعیت بوده وبه صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری می گویند. بنابراین می توان تقاضای ابطال اسناد رسمی مزبور را بلحاظ صوری بودن و نداشتن پشتوانه حقوقی واقعی از مراجع قضایی نمود.

• ابطال اسناد بلحاظ پشتوانه وتضمین بودن: در برخی موارد دیده شده است که افراد جهت دریافت وام وقرض ویا جهت انجام امور مضاربه ای به اشخاص متمول مراجعه وقرض دهندگان بابت تضمن وپشتوانه باز پرداخت می کنند. املاک واپارتمانهای نامبردگان را قولنامه می کنند این در حالیست که هیچ قصد وغرض واقعی برای انتقال املاک مزبور وجود ندارند و تنظیم قولنامه صرفا جهت پشتوانه باز پرداخت وام وقرض می باشد. اما در موارد دیگر دیده شده است که قرض دهندگان به تنظیم قولنامه عادی بسنده نکرده ورقرض گیرنده را مکلف می نماید که سند رسمی ملک را نیز به نام آنها منتقل نماید در چنین صورتی همیشه این احتمال وجود دارد که قرض دهنده علیرغم اینکه تمام طلب خود را دریافت داشته اما به دلایلی از بازگرداندن سند به نام مالک واقعی ان خود داری نموده واز این راه قصد سواستفاده وتحصیل مال از طریق نامشروع را داشته باشد اینجاست که شخص قرض گیرنده می تواند بلحاظ عدم وجود قصد ونیت واقعی بر انتقال وبیع و بلحاظ پشتوانه بودن انتقال سند ابطال انرا از دادگاه درخواست نماید.

• اسناد مالکیت معارض: سند مالكیت معارض سندی است كه تمام یا قسمتی از سند مالكیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یك ملك در محدوده دو سند مالكیت باشد و به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یك ملك كه در سند مالكیت مؤخر قید شده وجود خارجی ندارد و همان است كه در سند مالكیت مقدم الصدور قید شده است یعنی اگر نسبت به كل یا جزیی از ملكی دو بار سند مالكیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالكیت مؤخر الصدور نسبت به سند مالكیت مقدم الصدور را معارض گویند و تا وقتی كه حكم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالكیت معارض تلقی می‏شود.

• اسنادی که از طریق کلاهبرداری ودیگر جرایم صادر شده باشد: می دانیم که در زمان فعلی مجرمین در اکثر موارد چندین گام از افراد عادی جامعه جلوتر بوده و شگرد های ایشان در جهت به دست اوردن اموال مردم متنوع تر وپیشرفته تر می شود طبع این نوع جرایم به نحوی است که عمدتا به صورت باند وگروهی اجرا گردیده ومرتکبین غالبا خودرا اشخاص ابرومند وذی نفوذ ودارای چهره اجتماعی سالمی جلوه می دهند اصطلاحا به این گونه مجرمین یقه سفید نیز اطلاق میگردد ایشان با حفظ ظاهر وبدون اینکه توجه افرادی را جلب نمایند جرایم خود را انجام داده ودر پاره ای موارد معمولا اشخاص بلافاصله اقدام به طرح شکایت کیفری نموده وحتی شعب جزایی در دادنامه خود حکم بر ابطال اسناد فوق را نیز صادر می نماید ولی عمدتا صلاحیت ابطال سند بر عهده مزاجع حقوقی است وشخص ذینفع می بایست درخواست ابطال سند را از مراجع حقوقی درخواست نماید.

مرجع صالح

دادگاه صالح در رابطه با دعوی ابطال سند رسمی برحسب موضوع آن متفاوت می باشد. مثلا با توجه به اینکه هرگونه دعوای راجع به مال غیرمنقول به‌ ویژه دعوای مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است هرچند که مدعی علیه (خوانده) در آن حوزه مقیم نباشد بنابراین رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است. پس مرجع رسیگی با توجه به موضوع دعوی یا همان خواسته ابطال سند، متفاوت خواهد بود.

هزینه دادرسی

هزینه دادرسی در دعاوی مالی و در این گونه دعاوی را باید به دو بخش تقسیم کرد: الف) دعاوی قابل تقویم یا دعاوی که میزان خواسته مشخص است ب) دعاوی غیر قابل تقویم. در مورد قسم اول هزینه دادرسی بدین صورت محاسبه می شود:  در مرحله بدوی تا مبلغ 200 میلیون ریال دو و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله بدوی بیش از 200 میلیون ریال سه و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله تجدیدنظر چهار و نیم درصد ارزش خواسته، درمرحله فرجام خواهی پنج و نیم درصد ارزش خواسته. و در مورد قسم دوم نیز گفته شده که هزینه دادرسی در صورتی که قیمت خواسته در دعاوی مالی در موقع تقدیم دادخواست مشخص نباشد 1 میلیون و 500 هزار ریال خواهد بود.

چند نکته

نکته اول: هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجراء سند رسمی‌داشته باشد می‌تواند بهترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید.

  نکته دوم: در مورد دو سند معارض رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت مؤخر با هر عبارتی که دادخواست آن تنظیم شود طبعاً مستلزم رسیدگی به صحت و سقم سند مالکیت مقدم و احراز تعارض فی‌مابین آن‌ها و اعلام بطلان سند معارض طبق تبصره ذیل ماده ۵ قانون فوق خواهد بود. خاصه که این دعوی مسبوق به اخطار اداره ثبت مشعر بر وجود تعارض بین دو سند می‌باشد.‌

نکته سوم: مطابق ماده۲۲ قانون ثبت دولت و محاکم کسی را مالک می‌شناسند که ملک به نام وی ثبت شده باشد و کسی که در اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاح ثبت سند مالکیت اخذ کرد نیز مالک رسمی محسوب می‌شود و مادامی که رأی هیئت ثبتی به قوت خود باقی است ابطال سند موردی ندارد و دادگاه نمی‌تواند بدون تصریح این مطلب از ناحیه خواهان به موضوع فسخ رأی هیئت ثبتی رسیدگی کند چون موضوعات فسخ رأی هیئت ثبتی و ابطال سند مالکیت کاملاً مستقل از یکدیگر بوده و دو خواسته محسوب می‌شود.

نگارنده: سعید یوسف زاده[11/11/1396]