مطالبه اجور معوقه

دعوی مطالبه اجور معوقه

اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد. اما در اصطلاح حقوقی و در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره چنین تعریف شده است:

اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.» در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد.

لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می آید. در عقد اجاره باید مدت اجاره معین شود و الا عقد باطل است. هم­اکنون عرف معمول این است که مدت اجاره را یک سال تنظیم می­کنند تا در صورت رضایت طرفین این مدت تمدید شود. اگر در قرارداد شروع مدت اجاره ذکر نشود، آغاز آن از زمان عقد قرارداد خواهد بود.

موجر باید قدرت و توانایی تسلیم یا تحویل مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد و اگر از تحویل آن خودداری کند، از طریق مراجع قانونی مجبور به تحویل می­شود و اگر به دلیلی معذور باشد، مستأجر حق فسخ دارد مورد اجاره باید معلوم و معین باشد والا اجاره باطل است. اگر استفاده از مورد اجاره به دلیل بروز عیب و ایراد جدی و عدم امکان رفع عیب، میسر نباشد اجاره باطل است. موجر حق ندارد تغییری در مورد اجاره بدهد که مخالف قصد مستاجر از اجاره باشد.

انواع مطالبه اجور معوقه

در قانون مدنی و در ماده 467 چنین بیان داشته است:« مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.» بنابراین عقد اجاره براساس موضوع آن سه نوع می باشد:

• اجاره اشیاء
• اجاره اشخاص
• اجاره حیوان

هر سه نوع اجاره مذکور تعریف و خصوصیات آن در قانون مدنی بیان شده است که به شرح ذیل می باشد:

الف) اجاره اشیاء: در واقع معنی شی کاملا روشن است و چیزی است که وجود خارجی و قابل لمس دارد و در واقع یک عین می باشد. باید گفت هر شی ای از عین و منافع تشکیل شده است که عین در واقع همان موجودیت آن شی است که حاضر است و منافع چیزی است که از آن عین به صورت تدریجی حاصل می گردد و در بحث اجاره این شی  در اختیار دیگری قرار داده می شود تا از منافع آن استفاده شود بدون اینکه در عین مال تغییری حاصل شود در واقع اشیایی مورد عقد اجاره قرار می گیرند که با بهره بردن از آنها اصل مال باقی بماند و زایل نشود.

ب) اجاره اشخاص: در این نوع اجاره موضوع عقد اجاره بهره بردن از کار و عمل انسان است بدین صورت که شخصی فرد دیگری را برای انجام عمل یا کار یا خدمتی معین اجیر می کند و آن شخص نیز در قبال کار خود اجرت دریافت می کند بنابراین در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستاجر وکسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر ومال الاجاره اجرت نامیده می شود.

ج) اجاره حیوان: در این نوع اجاره موضوع عقد اجاره استفاده از حیوان برای سواری یا بار بردن می باشد که در قانون مدنی خصوصیات آن بیان شده و طریق ذیل می باشد:507  – دراجاره حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت ومحلی که راکب یامحمول باید به آنجا حمل شود. ماده 508 درموردی که منفعت به بیان مدت اجاره معلوم شودتعیین راکب یا محمول لازم نیست ولی مستاجرنمی تواند زیاده برمقدار متعارف حمل کند و اگر منفعت به بیان مسافت ومحل معین شده باشد تعیین راکب یامحمول لازم است .

ماده 509 – دراجاره حیوان ممکن است شرط شودکه اگرموجر در وقت معین محمول را به مقصد نرساند مقدار معینی ازمال الاجاره کم شود. ماده510- دراجاره حیوان لازم نیست که عین مستاجره حیوان معینی باشد بلکه تعیین آن به نوع معینی کافی خواهد بود. ماده511- حیوانی که مورداجاره است بایدبرای همان
مقصودی استعمال شودکه قصدطرفین بوده است بنابراین حیوانی که برای سواری اجاره داده
شده است نمی تواند برای بارکشی استعمال نمود.

اجور معوقه مطالبه اجور معوقه

از لحظه ایجاد رابطه قراردادی بین طرفین، هر کدام به سهمی از توافق خود در قرارداد، مسوول انجام تعهدات خود هستند. بنابراین از لحظه ایجاد عقد اجاره اشیا و حیوان موجر باید عین اجاره را در اختیار مستاجر قرار دهد و مستاجر نیز باید اجاره بها را براساس توافق و در مواعد مقرر به موجر پرداخت نماید. و در اجاره اشخاص نیز مستاجر و اجیر باید مطابق با قرارداد عمل نمایند و در اینجا مستاجر اجرت اجیر را براساس خدمتی که انجام شده و مطابق توافق پرداخت نماید.

بحث ما در اینجا اجاره اشخاص است و دعوی مطالبه اجور هم درواقع زمانی پیش می آید که مستاجر براساس قرارداد و در مواعد پیش بینی شده مبالغ اجاره بها را پرداخت ننماید. بنابراین یکی از مطالبات قانونی و مهم عقد اجاره در قانون، مال الاجاره است که در صورت عدم پرداخت آن، موجر می تواند عقد اجاره را فسخ کند و الزام مستاجر به تخلیه عین را بخواهد و هم چنین اجور معوقه را مطالبه کند.

دادگاه صالح مطالبه اجور معوقه

مطالبه اجور معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی می باشد. و منقول می باشد بنابراین بطور کلی قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح را در این مورد مشخص نموده است و در مواد 11 و 13 و به صورت ذیل و به ترتیب بیان می دارد: ماده11 «دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد.

درصورتی که‌درایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه درایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال‌غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در‌دادگاه محل اقامتگاه خود، اقامه دعوا خواهد کرد.»

و ماده13 «در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد، خواهان می‌تواند به‌دادگاهی رجوع کند که‌عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می‌بایست در آنجا انجام شود.»

هزینه دادرسی مطالبه اجور معوقه

هزینه دادرسی دعوی مطالبه اجور معوقه دعوی مالی می باشد که توسط وکیل ملکی تنظیم می شود، بنابراین مطابق تعرفه قضایی و هزینه دادرسی دعاوی مالی و بر اساس میزان خواسته بصورت زیر محاسبه می شود: در مرحله بدوی تا مبلغ 200 میلیون ریال دو و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله بدوی بیش از 200 میلیون ریال سه و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله تجدیدنظر چهار و نیم درصد ارزش خواسته، درمرحله فرجام خواهی پنج و نیم درصد ارزش خواسته.

نکات مهم مطالبه اجور معوقه

نکته اول: در مورد اجاره املاک باید گفت که بحث اجاره املاک تجاری با املاک مسکونی تفاوتهایی دارد و در مورد اجاره املاک قوانین مختلفی طی سالها به تصویب رسیده اند .در این زمینه قانونی در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسید که هنوز هم در مواردی قابلیت اجرایی دارد قانون دیگری نیز در این زمینه در سال ۱۳۶۲ به تصویب رسید و قانون دیگر که در واقع یک ماده واحده بود ( ماده واحده قانونی است که تنها دارای یک ماده می باشد ) در سال ۱۳۶۵ به تصویب رسید ونهایتا در سال ۱۳۷۶ آخرین قانون در این زمینه به تصویب رسید.

نکته دوم: در دعوی مطالبه اجور موجر پس از شرح مالکيتش و رابطه استيجاری با مستاجر ابراز می دارد که مورد معامله را به اجاره به مستاجر داده است و مستاجر اجور متعلقه به عين مستاجره را در تاریخ مورد توافق عليرغم تعهدات قراردادی و استيفای منفعت پرداخت نکرده است و صدور حکم به پردخت اجور معوقه رادارد. بنابراین اگر سند اجاره رسمی است اظهار می کند به دفترخانه مراجعه نموده است و مطالبه اجور را خواسته که به وی ابلاغ شده است و یا اگرسند اجاره عادی است اظهارنامه ارسال کرده است. گاهی تقاضای تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها هم خواسته مي شود.

نکته سوم: به موجب قانون، هرگاه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن به موجر تسلیم کرده باشد و موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه و بدهی های ناشی از قبض آب و برق و یا خسارت به جهت تاخیر در عدم تادیه از ناحیه مستاجر باشد.

در این صورت همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح (که محل اقامت مستاجر می باشد) مبنی بر تسلیم ‌دادخواست مطالبه ضررو زیان به میزان مورد ادعا، به دایره واحد اجرایی تسلیم می کند تا در صورتی که دادگاه حکم به پرداخت اجور معوقه مستاجر صادر کرد، در این صورت، واحد اجرا که وجه یا سند به او سپرده شده است پس از کسر وجوه مورد مطالبه از وجه تادیه شده بر اساس حکم دادگاه، اقدام به رد باقی مبلغ به مستاجر می کند.

نگارنده: سعید یوسف زاده[24/11/1396]