در این مقاله قصد داریم به اثبات مالکیت مشاعی بپردازیم.
مالکیت مشاع یعنی اموالی که تعدادی از افراد معینی درآن شریک بوده ومالک به حساب می آیند. در مالکیت مشاع اگر چه افراد مالک به حساب می آیند ولی برای اعمال این مالکیت محدودیت هایی وجود دارد وباید مالکین دیگر نیز هرگونه اقدامی که مالک مشاع انجام می دهد رضایت داشته باشند.
در این بین ممکن است اختلاف نسبت به مالکیت مشاع بین افراد به وجود بیاید, که خود عوامل متعددی دارد و فرد با ارائه دادخواست برای مالکیت ملک مشاع باید حق قانونی خود را بگیرد.
در این مقاله ممکن است سوالاتی برای شما پیش بیاید که به تعدادی از آنها پاسخ می دهیم:
1: اثبات مالکیت مشاعی چیست ؟
2:چند راهکار برای اثبات مالکیت ملک مشاع وجود دارد؟
3: نحوه ای تنظیم دادخواست برای اثبات مالکیت مشاعی به چه صورت است؟
4: شرایط دعوای اثبات مالکیت برای ملک مشاع را نام ببرید و در مورد هریک توضیح مختصری دهید؟
5: مدارک مورد نیاز بر ای اثبات مالکیت مشاع را نام ببرید؟
6: نحوه فروش اموال مشاع چگونه است ؟
7: مال مشاع چند نوع است؟
8: تفاوت سند ملک مشاع با سند شش دانگ چیست؟
9: منظور از تفکیک ملک مشاع و مفروز چیست؟
10: حدود تصرفات شرکا در ملک مشاع چیست؟
11: اجاره ملک بدون اجازه شریک در مال مشاع چه حکمی در پی دارد؟
12: باطل بودن تقسیم مال مشاعی چگونه اشت؟
13: نحوه پایان دادن به شراکت اموال مشاعی چگونه است؟
14: شریک ملک مشاعی باید به کدام مرجع برای اثبات شراکت خود رجوع کند؟
15: مفهوم حق شفعه در ملک مشاع چیست؟
16: حق شفعه در ملک مشاع دارای چه ویژگی هایی است؟
17: وکالت فروش ملک مشاع چگونه است؟
1: مالکیت مشاعی چیست ؟
مالکیت مشاعی به مالکیتی می گویند که تعدادی از افراد معینی به نسبت سهم خود در ملک دارای حق مالکیت نسبت به آن ملک را داشته باشندمالکیت ملک مشاع ممکن است به صورت قراردادی ویا ارث باشد که در این نوع مالکیت ملک دارای چند مالک است.
نکته: ماده۳۰ قانون مدنی می گوید: هر مالکی نسبت به املاک خود حق هر نوع تصرفی را دارد، مگر در موارد استثنایی که قانون در نظر گرفته است.
2: چند راهکاربرای اثبات مالکیت ملک مشاع وجود دارد؟
هر گاه بین مالکین یک ملک اختلافی به وجود بیاید وحقش ضایع شود می تواند برای اثبات سهم خود در ملک مشاع از طریق قانونی اعمال کند که چند نمونه از راهکارهای آن عبارتند از:
اقرار: اگر زمانی مالکان ملک مشاع یکی از مالکان را که مورد انکار قرار داده بودند مورد قبول قرار دهند و اقرار به اثبات مالکیت مشاع فرد مورد نظرکنند مالکیت ملک مشاع اثبات می گردد.
سند: مهم ترین اثبات مالکیت سند است و خواهان دعوی و دادخواست مالکیت ملک مشاع هرگاه سندی برای مالکیت ملک خود ارائه دهند که نشان دهنده مالکیت فرد در ملک مشاع باشد مورد قبول است که دو حالت وجود دارد:
اگر مالکیت فرد به صورت ارث باشد می تواند با ارائه شناسنامه خود برای اثبات وارث بودن خود و مالکیت خود در ملک مشاع اقدام نمایید.
و اگر مالکیت به صورت قرار دادی باشد، در این صورت فرد باید بیع نامه یا اجاره نامه ی خود را که دارای اسم و مشخصات وامضای وی است وهمچنین رسید پولی را که بابت سهم خود آن راپرداخت کرده است را ارائه دهد امکان پذیر است.
شهادت:برای اثبات مالکیت ملک مشاع، می توان با استفاده از شاهد، مالکیت خود را برای اموال موجود ثابت کند ولی شهادت هر شخصی معتبر نیست و شخص مورد نظر باید عادل راستگو و عاقل باشد که در این بین شهادت دو مرد عاقل و یا دو زن عادل و یک مرد قابل اثبات است.
3: نحوه ای تنظیم دادخواست برای اثبات مالکیت مشاعی به چه صورت است؟
برای تنظیم دادخواست مالکیت ملک مشاع، فرد باید دادخواست خود را به دادگاه حقوقی برده وپس از تکمیل مشخصات خود آن را برای رسیدگی مراحل حقوقی به دادگاه حقوقی تحویل می دهد.
4: شرایط دعوای اثبات مالکیت برای ملک مشاع را نام ببرید و در مورد هریک توضیح مختصری دهید؟
اثبات مالکیت یکی از دعاوی عادی در مورد ملک و املاک است که در این حالت شخص برای به دست آوردن حق و حقوق قانونی خود در زمینه مالکیت ملک مشاع باید انجام دهدکه عبارتند از: وجود قرار داد کتبی یا شفاهی ویا اثبات اعتبار قرار داد و همچنین تنطیم سند از مراحل اثبات مالکیت است.
قراد داد کتبی و شفاهی برای اثبات مالکیت ملک مشاع یکی از مراحلی است که فرد باید برای اثبات مالکیت خود اقدام کندو فرد با سند رسمی ویا قرارداد شفاهی ودلایل دیگر اثبات می کند.
لازم بودن تنظیم سند بر ای اثبات مالکیت مشاع نیز یکی دیگر از شرایط اثباط مالکیت است فردی که دارای سند عادی است لازم است طرح تنظیم سند را اجرا کند خصوصا زمانی که فرد دارای سند عادی است در مقابل فردی که دارای سند رسمی می باشد
باید طرح تنظیم سند را اجرا کند چرا که اصولا در دادگاه برای مواردی که مربوط به دعوای اثبات مالکیت مشاعی است به استناد بند 7ماده 84 قانون آیین دادرسی رد خواهد شد زیرا دعوا دارای اثر قانونی نمی باشد. نکته: اگر سندی مهر و امضا شخص مورد نظر را دارا نباشد و توسط هر شخصی تنظیم شودکاغذ باطله ای بیش نیست و حتی سند عادی نیز به حساب نمی آید.
5: مدارک مورد نیاز بر ای اثبات مالکیت مشاع را نام ببرید؟
تنظیم دادخواست دقیق توسط وکیل مربوطه
مدارک شناسایی فرد مذکور
مدارک مالکیت ملک مشاه که یکی از مهم ترین آنها سند است
دلایل و مدارک دیگر
6: نحوه فروش اموال مشاع چگونه است ؟
فروختن مال مشاعی نسبت به مالی که دارای یک مالک است بسیار سخت تر بوده زیرا در این نوع اموال شرکا باهم اختلاف هایی دارند و همین باعث می شود اموال مشاعی به نسبت اموالی که دارای یک مالک است ارزان تر به فروش برسد در اموال مشاعی فرد هر موقع اراده کند می تواند ملک خود را بفروشد که باید درخواست تقسیم مال مشاع را کند.
7: مال مشاع چند نوع است؟ مال منقول و مال غیر منقول
مال منقول قابل جابجایی میباشد ولی مال غیر منقول غیر جابه جایی بوده و در صورت جا به جایی خسارت بسیاری می بیند.
8: تفاوت سند ملک مشاع با سند شش دانگ چیست؟
سند شش دانگ مختص زمین و ملک هایی هستند که تنها یک مالک دارند و حقوق فرد در سند قید می شود، سند های ملک مشاعی حدود و سهم هر فرد در سند مشخص می شود، شخصی که در سند مشاعی یک ملک مشاع نام برده شده مالک می باشد ولی بدون شرکای دیگر نمیتواند ملک رابفروشد و یا اجاره بدهد.
9: منظور از تفکیک ملک مشاع و مفروز چیست؟
افراز به معنی جدا کردن مال و اموال است. تفکیک ملک مشاع و مفروز بیشتر در بحث ارث انجام می شود و وارثان با توجه به سهم الارث خود در قسمتی از مال مذکور شریک می باشند. برای تفکیک زمین مشاع باید سند قبلی را باطل کرد و سند جدید که به صورت مفروز تنظیم شده تهیه کرد و برای این کار باید تقسیم بندی برای ملک انجام شود و در صورت وجود وصیت نامه که میزان سهم افراد در آن مشخص شده، به نامه و وصیت شخص فوت شده برای مشخص نمودن مال مفروز نیاز است.
10: حدود تصرفات شرکا در ملک مشاع چیست؟
حدود تصرف در ملک مشاع بدون دخالت دیگر شرکا ممکن نیست. این نوع مالکیت اشاعه نامیده می شود، منظور از اشاعه یعنی افراد به عنوان شریک در تمامی قسمت های ملک مشاع بدون در نظر گرفتن مرز جغرافیایی با هم سهیم هستند.
11: اجاره بدون اجازه شریک در مال مشاع چه حکمی در پی دارد؟
در ماده ۴۷۵ قانون مدنی به اجاره مال مشاع اشاره شده است اجاره بدون اذن تنها زمانی جایز است که به ضرر دیگر مالکین نباشد و اما در صورت اجاره دادن مال مشاع بدون اجازه گر چه بر خلاف خواست دیگر شرکا انجام شده ولی این به حکم وضعی تاثیری ندارد. نکته« در ماده ۳۰ قانون مدنی هر کس حق دارد با مال و امال خود هر اقدامی را انجام دهد در ملک مشاع که مالکیت ملک برای چند نفر است این حق برای تمام افراد مالک وجود دارد اما در برخی موارد رضایت یکی از شرکا بسیار مهم است»
12: ابطال تقسیم مال مشاعی چگونه است؟
برای تقسیم مال مشاع اجازه هرکدام از شرکا لازم نیست و هرکدام می توانند با دادخواست قانونی خواهان تقسیم سهم و ملک مشاع خود باشند.
ابطال تقسیم مال مشاع در دو مورد امکان پذیر است:
ابطال تقسیم نامه ای مشاع شرکا با تراضی شرکا
ابطال تقسیم نامه ای مال مشاع در اثر حکم دادگاه
13: نحوه پایان دادن به شراکت اموال مشاعی چگونه است؟
برای پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع مال توجه شود زیرا قوانین خاصی نسبت به اموال وجود دارد، پس میتوان اموال منقول و غیر منقول را که شامل زمین و ملک است در صورت رضایت شرکا بین خود تقسیم کنندوجهت تنظیم تقسیم نامه باید به دفترخانه اسناد مراجه کنند و این توافق بین شرکا زمانی اعتبار دارد که همه شرکا حظور داشته باشند و بین آنها کودک و یا شخصی که در سلامت کامل عقلی نیست معتبر نخواهد بود.
14: شریک ملک مشاعی باید به کدام مرجع برای اثبات شراکت خود رجوع کند؟
اگر ملکی دارای سابقه ثبت در دفتر اسناد نباشد باید رجوع کند به دادگستری تا برسی های مورد نیاز برای تقسیم مال مشاع به عمل بیاید و در دادگاه باید نام تمام شرکا چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده باید قید شود و پس از طی مراحل اداری قانونی نماینده ثبت برای ملکی که درخواست افراز شده مراجعه می کند
و پس از بررسی مسئول ثبت و رجوع پرونده مربوطه به نقشه بردار و تعیین دقیق مساخت ملک و ثبت آن در روز و تاریخ مشخصی تمام شرکا باید در محل حظور داشته باشند ونماینده ثبت با بازدید ملک صورت جلسه ای از موقعیت ملک تهیه می کند که تمام شرکا باید آن را امضا کنند و سپس نقشه بردار قابل تقسیم و افراز بودن ملک را اعلام می کند.
15: مفهوم حق شفعه در ملک مشاع چیست؟
در ماده ۹۹قانون مدنی هر گاه دو شریک در اموال غیر منقول حصه خود را به عنوان بیع به نفر سوم انتقال دهد شریک دیگر هزینه و پولی که مشتری پرداخت کرده است را به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می نامند یعنی شریک دوم کل مال را به تنهایی صاحب می شود.
16: حق شفعه در ملک مشاع دارای چه ویژگی هایی است؟
حق شفعه شامل اموال غیر منقول مانند زمین است
حق شقعه فقط برای اموال غیر منقولی که قابل تقسیم کردن باشند
حق شفعه فقط بین دو شریک کارایی دارد
و یکی از شرکا مال غیر منقول را باید به فروشد .
نکته« با توجه به ماده ۵۹۱ قانون مدنی و ماده ۴ قانون افراز فروش مشاع ملکی اگر به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته شده و بهای آن بین شرکا تقسیم می شود.
17: وکالت فروش ملک مشاع چگونه است؟
در صورت تمایل شرکای ملک مشاع وکیل می تواند نسبت به قروش ملک اقدام نماید که در این صورت کله اقدامات قانونی و راه کارها توسط وکیل مذبور انجام می گیرد و شرکا هر چند سهم کمتر یا بیشتر در ملک مشاع داشته باشند باید همه شرکا وکالت به وکیل را تایید کنند در صورتی که یکی از شرکا وکالت ندهد اقدام وکیل باطل خواهد بود.
