ابطال معامله

با عرض سلام و درود خدمت شما عزیزان، امروز در نظر داریم درباره موضوع ابطال معامله با شما عزیزان صحبت نماییم، به همین منظور تعدادی سوال برای راحتی در درک مطالب برای شما طرح کرده ایم، خب حالا به شما پیشنهاد می دهیم ادامه مطالب را با دقت هرچه تمام تر مطالعه نمایید.

در ادامه به سوالات زیر پاسخ می دهیم

برای ابطال معامله چه راه ها و شیوه هایی وجود دارد؟

چه شرایطی را باید هنگام عقد قرارداد و انجام معامله رعایت کرد؟

چگونه یک معامله باطل می شود؟

باطل شدن قرارداد «معامله» چه آثاری را به دنبال خواهد داشت؟

برای جلوگیری از ابطال معامله چه راه هایی موجود می باشد؟

 

 

برای ابطال معامله چه راه ها و شیوه هایی وجود دارد؟

ممکن است برای هر کسی رخ داده باشد که پس از عقد قرار داد بنابر دلایلی مجبور به فسخ قرارداد شود یا اینکه قرارداد تنطیم شده برای آن معامله باطل شده باشد؛ ما در اینجا گرد هم آمده ایم که در مورد ابطال معامله و همه موارد و توضیحات مرتبط با آن، با شما همراهان عزیز به گفت و گو بنشینیم،

برای ابطال معامله راه ها و شیوه های بسیاری وجود دارد، از جمله روش های آن می توان به موارد زیر اشاره نمود:

• معاملات فاقد قصد
• معاملات صوری
• عدم اهلیت طرفین معامله
• نامشروع بودن معامله
• معین بودن معامله

در ابتدا توضیحاتی مفید و مختصری مبنی بر قوانین قضایی معاملات را برای شما همراهان شرح داده تا بتوانید بهتر توضیحات ابطال معامله را درک نمایید و سپس در ادامه به صورت کامل و دقیق برای شما عزیزان، توضیحاتی از چند روش گفته شده می دهیم.

بهتر است بدانید که وضعیت حقوقی یک قرارداد به سه شکل می باشد «صحیح، باطل، غیر نافذ»

معمولا حکم وضعی قرارداد را بر طبق قانون اساسی مشخص می کنند؛ البته لازم به ذکر است وضعیتی که یک قرارداد دارد گاهی ممکن است از حالتی به حالت دیگر تغییر پیدا کند، به طور مثال: قراردادی همچون قرارداد غیر نافذ ممکن است که به یک قرارداد باطل تبدیل شود یا تغییر پیدا کند.

صحیح:

معامله صحیح از شرایطی برخوردار می باشد، این شرایط به شرح زیر می باشند:

شرایط اساسی در معامله صحیح: در ماده 190 قانون مدنی «قانون اساسی»شرایط اساسی معامله صحیح ثبت گردیده است و قانون گذار صراحتا درستی هر معامله را متعلق بر وجود چهار شرط درج شده در این ماده می داند، در واقع هر قراردادی که شرایط ماده 190 را نداشته باشد یقینن باطل خواهد شد؛ البته

لازم به ذکر است که برای درستی هر معامله حتما وجود این شرایط کافی نمی باشد، بلکه فقط و فقط در صورتی که معامله در قالب عقد معین قرار گرفته باشد، شرط دوم هم لازم می باشد.

شرایط عقود معین:

در عقد های معین، به غیر از شرط های عمومی درستی معامله، لازم می باشد که شرط های اختصاصی هر یک از قرارداد ها رعایت شود بنابراین اگر غیر از این باشد، قرارداد باطل می شود؛ خب حالا برای درک بهتر یک مثال برای شما عزیزان می زنیم:

به عنوان نمونه اگر ماده 778 قانون مدنی را در نظر بگیریم، در این ماده آمده است، در صورتی که در عقود رهن، شرطی مبنی بر اینکه مرتهن «کسی که ملکی را به رهن گرفته است» حق فروش عین مرهونه «ملکی که به رهن داده شده است» را که به هیچ عنوان ندارد را زیر پا گذارد عقد باطل می شود؛ به زبان ساده تر باید گفت که هیچ شخصی حق فروش ملکی که به وی به عنوان رهن داده شده است را ندارد.

 

باطل:

با اطمینان می توان گفت که طبق قوانین مدنی، معامله باطل یا بیع فاسد هیچ اثری در تملک ندارد.

 

غیر نافذ:

در ابتدا باید بگوییم که نفوذ از نظر لغوی به معنای تأثیر گذار بودن و بی تأثیر بودن می باشد، البته تعدادی از حقوقدانان از آن به عنوان معامله صحیح هم یاد می کنند که غیر از داشتن تمامی شرط های یک معامله صحیح، هنوز هم کامل نمی باشد و ممکن است وضعیت حقوقی این چنین معامله ای تغییر کند و به معامله باطل تبدیل شود.

همانطور که قبلا ذکر کردیم، در صورت وجود نداشتن یکی از شرط های اساسی معامله، احتمال باطل شدن معامله حتمی می باشد، اما تنها در صورتی که شخص برای معامله قصد داشته باشد، ولی رضا نداشته باشد آن معامله صحیح می باشد.

 

معاملات فاقد قصد:

در ابتدا باید بگوییم که قصد به معنی توجه یا التفات می باشد که علم و عمد، جزء جدایی نا پذیر آن می باشند؛ هنگامی که قصد در معامله وجود نداشته باشد، قرارداد معامله به هر ترکیبی که باشد باطل می شود

بنابراین اگر شخص در حال مستی یا بی هوشی و یا در خواب اقدام به عقد  قرارداد کند، آن معامله از نظر شرعی و قانونی باطل می باشد زیرا اشخاص در حالت مستی و بی هوشی از عمل اراده دور بوده و نمی توانند قصدی هم برای انجام معامله داشته باشند، به همین جهت وجود نداشتن قصد یکی از موارد مهم در باطل شدن معاملات می باشد.

معاملات صوری:

معامله های صوری هنگامی باطل می باشند که یکی از رکن های عقد قرارداد وجود نداشته باشد؛ همچنین لازم به ذکر است که در معاملات صوری چون هیچ قصدی موجود نمی باشد، بر طبق ماده 190 قانون مدنی باطل اعلام می شود؛ اما بهتر است بدانید که معامله به قصد فرار از دین درست و صحیح می باشد زیرا طرفین معامله قصد انجام معامله را دارند و معامله به صورت واقعی در بین طرفین معامله صورت می گیرد.

عدم اهلیت طرفین معامله:

اهلیت داشتن طرفین در حکم وضعی معامله ها بسیار تأثیر گذار می باشد، بنابراین عدم اهلیت یا نداشتن اهلیت یکی از طرفین معامله می تواند باعث باطل شدن معامله شود؛ خود اهلیت بر دو قسمت تقسیم می شود:

1. اهلیت تمتع: این اهلیت به معنی بهره مندی از قابلیت حقوق مدنی می باشد که با متولد شدن، آغاز و تا خود مرگ ادامه می یابد.
2. اهلیت استیفاء: این اهلیت به معنای قادر بودن در اعمال کردن حق می باشد؛ بنابراین طبق قانون مدنی، همه انسان ها متمتع از حقوق مدنی می باشند ولی تا مدت زمانی که اهلیت استیفاء نداشته

باشند نمی توانند حقوق خود را اجرا کنند؛ برای اهل محسوب شدن، بر طبق ماده 211 قانون مدنی، هر دو طرف یا طرفین معامله باید حتما بالغ، عاقل و همچنین رشید باشند.

در واقع در ماده 212 قانون مدنی آمده است که معامله ی افرادی که از این سه خصوصیت بهره مند نیستند «بالغ، عاقل، رشید» باطل می باشد، به همین منظور معنا و مفهوم عاقل، بالغ و رشید در موضوع ابطال معامله از اهمیت بسیار بالایی برخوردار می باشد.

نامشروع بودن معامله:

قرارداد ها معمولا با هدف خاصی عقد می شوند، البته هدف افراد با یکدیگر در عقد قرار داد متفاوت می باشد؛ به طور مثال: یک نفر به جهت خرید خانه پای میز معامله می رود تا پس از آن در آن خانه سکونت کند، اما دیگری خانه ای را خریداری می کند تا آن را به دست مستأجر بسپارد؛ البته اصلا ضرورتی وجود ندارد که طرفین معامله هدف خود را هنگام انجام معامله به یکدیگر بگویند ولی اگر هدفی لازم باشد در قرارداد ذکر شود باید حتما یک هدف کاملا مشروع باشد، «یک مثال دیگر می زنیم که متوجه منظور ما از هدف مشروع باشید»

به طور مثال: اگر فردی در قرارداد عنوان کند که برای تأسیس کردن یک قمارخانه یا فاحشه خانه، این ملک را خریداری کرده، قرارداد به صورت خودکار باطل می شود؛ بنابراین نتیجه میگیریم که اگر طرفین قرارداد یا یکی از طرفین قرارداد به دنبال یک هدف نامشروع در عقد قرارداد باشد، خود این هدف نامشروع باعث باطل شدن قرارداد می شود.

معین بودن معامله:

هر معامله و قرارداد در کنار هدفی که دارد، از یک موضوع نیز بهره مند می باشد؛

از همین سو به موضوع معامله، مورد معامله هم می گویند؛ در برخی موارد ممکن است موضوع معامله یک عمل و در برخی دیگر ممکن است یک مال باشد، این بدین معنیست که یک قرارداد ممکن است تعهدی برای انجام یک یا چند کار بین طرفین باشد.

همچنین ممکن است قرارداد مبنی بر تعهدی برای تسلیم کردن یک مال باشد؛ البته لازم به ذکر است که موضوع معامله و قرارداد خود می تواند تعهدی برای انجام دادن یک کار باشد، البته بهتر است قرارداد از ابهام تهی بوده و کاملا معلوم و واضح باشد زیرا در غیر این صورت قرارداد و معامله باطل میشوند.

 

موارد و توضیحات ذکر شده در این مورد «معین بودن معامله» برای تمامی قرارداد ها صادق می باشد زیرا این ها قوانین و قواعدی هستند که در تمام قرارداد ها و معاملات باید رعایت شوند اما در این قسمت نکته مهمی وجود دارد که توجه به آن الزامی می باشد؛ و آن این است که مورد های باطل شدن

قرارداد و معاملات به موارد گفته شده محدود و ختم نمی شود، بلکه با توجه به این موضوع که هر قراردادی جدا از قواعد و قوانین عمومی که دارد، از تعدادی قواعد مختص به خود هم بهره مند می باشد، بنابراین ممکن است که در قاعده های اختصاصی، قانون گذار به گونه ای خاص، مورد دیگری را به عنوان عامل و دلیلی برای باطل کردن قرارداد بیان کند.

 

چه شرایطی را باید هنگام عقد قرارداد و انجام معامله رعایت کرد؟

• طرفین معامله از سه شرط مهم برخوردار باشند: عاقل باشند، بالغ باشند، رشید باشند.
• از معامله صوری بپرهیزند
• معامله را به شیوه صحیح انجام دهند
• طرفین معامله حتما برای انجام معامله از قصد و رضایت قلبی برخوردار باشند.
• حتما حتما طرفین معامله از اهلیت برخوردار باشند.
• معامله را برای انجام عملی نامشروع به کار نبرند.
• قبل از هر عملی، برای عقد یک قرارداد حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت نمایند.

چگونه یک معامله باطل می شود؟

همانطور که مطالعه فرمودید، ما در مطالب قبل روش ها و راه های باطل شدن معامله را عنوان کردیم و سپس شرح دادیم؛ بنابراین اگر یکی از شرایط ذکر شده که باید در هنگام انجام معامله رعایت شود، نقض شود، حتما حتما معامله باطل می گردد، البته در برخی موارد هم قانون گذار ممکن است برخی موارد خاص را به عنوان دلیل محکمی مبنی بر باطل کردن قرارداد در نظر بگیرد.

 

باطل شدن قرارداد «معامله» چه آثاری را به دنبال خواهد داشت؟

هنگامی که یک قرارداد به شیوه صحیح تنظیم شود، تمام اثر های اصلی و فرعی متبط با آن به طور کامل واقع می شوند و بعد از آن برای طرفین قرارداد حقوق و تکلیف های خاصی در نظر گرفته می شود؛ بنابراین اگر هر کدام از طرفین به تکالیفش در مقابل دیگری انجام ندهد شخصی که زیان دیده است می تواند به دادگاه مراجعه کرده و با ارائه قرارداد به عنوان مدرک، از قانون گذار طلب محاکمه شخص  طرف قرارداد را کند و وی را مجبور کند که به تمامی تعهداتش در قرارداد عمل نماید.

اما لازم به ذکر است که این وضعیت در مورد قراردادی که باطل شده است جریان ندارد؛ به زبان ساده تر می توان گفت که اگر قرارداد باطل شده باشد، هیچ یک از طرفین نمی توانند با استناد به آن طرف دیگر را به دادگاه کشانده و وی را مجبور کنند که به تعهداتش عمل نماید.

برای جلوگیری از ابطال معامله چه راه هایی موجود می باشد؟

ما تمامی راه های و شیوه های باطل کردن یا باطل شدن معامله و قرارداد را برای شما شرح دادیم، بنابراین برای جلوگیری از باطل شدن معامله  بهتر است قبل از معامله با یک وکیل با تجربه مشورت کنید، با این حال ما تعدادی از نکاتی را که باید در معاملات رعایت کنید برای شما شرح می دهیم:

• فراهم کردن سمت فروشنده و اختیار هایی که نماینده وی دارد
• ثبت مشخصات کامل طرفین معامله در قرارداد
• بجا آوردن متقابل تعهدات
• استفاده از شیوه های مورد اطمینان پرداخت مبلغ قرارداد
• مطمئن شدن از اینکه انتقال مالکیت به صورت دقیق و رسمی صورت می گیرد

در ادامه توضیحات مختصری درباره گزینه های بالا به شما می دهیم:

فراهم کردن سمت فروشنده و اختیار هایی که نماینده وی دارد:

اولین نکته ای که باید در نظر داشته باشید این است که، در تنظیم یک قرارداد ملکی، فروشنده و خریدار به عنوان طرفین اصلی عقد قرار داد قرار می گیرند بنابراین باید قرارداد را بدون واسطه امضا نمایند؛ اما اگر به هر دلیلی شخصی که قرار است قرارداد را امضا کند مالک اصلی نباشد، به عنوان وکیل یا قیم مالک انتخاب می شود و باید یک وکالت نامه از سوی مالک داشته باشد بنابراین خریدار باید وکالت نامه شخص را به خوبی مورد برسی قرار دهد.

در وکالت نامه باید حق فروش و گرفتن بهای معامله ذکر شده باشد؛ درضمن اگر امضا کننده قرارداد ولی یا اولیای مالک باشد، خریدار باید اطمینان حاصل نماید که شخص هنوز به سن قانونی یا بلوغ نرسیده است، که ولی وی برای امضای قرارداد اعلام حضور کرده است.

همچنین خریدار باید توجه داشته باشد که هنگامی که امضا کننده قرارداد قیم مالک است، آیا وی به تنهایی حق دخالت در امور معاملاتی مالک را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی این حق به وی داده شده است.

ثبت مشخصات کامل طرفین معامله یا قرارداد:

اگر این قرارداد برای خرید و فروش ملک یا مالی می باشد، خریدار باید حتما مشخصات مالی ملک یا مال مورد نظر را با آنچه که در سند به ثبت رسیده است مطابقت دهد و تمامی منضمات و ملحقات و مشاعات «انشعاباتی همچون: آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره» آن را که در سند به ثبت رسیده است را چک کند.

البته لازم به ذکر است که نویسنده قرارداد وظیفه دارد که تمام مسائل ضروری که طرفین باید از آن آگاه باشند را در قرارداد ذکر کند که بعدا اختلاف و سوتفاهم هایی بین طرفین رخ ندهد.

بجا آوردن متقابل تعهدات:

به عنوان اولویت اول بهتر است هنگام نوشتن قرارداد، کلیه تعهدات طرفین در قرارداد ذکر شود؛ به عنوان مثال: هنگام خریدن یک ملک، خریدار باید بخشی از بهای ملک خریداری شده را هنگام تنظیم قرارداد به فروشنده بپردازد سپس باقی مانده آن را زمان تحویل ملک و تنظیم سند رسمی انتقال به وی بپردازد و تا زمانی که سند رسمی به خریدار انتقال داده نشده است از پرداخت باقی مانده وجه خودداری نماید.

درضمن بهتر است در قرارداد ذکر شود که در صورت عدم پرداخت وجه در موعد مقرر، یا عدم تحویل ملک، یا عدم انتقال رسمی، هر یکی از طرفین قرارداد می توانند از حق برهم زدن معامله برخوردار باشند و یا به دادگاه مراجعه کرده و طلب حق خود را کنند.

استفاده از شیوه های مورد اطمینان پرداخت مبلغ قرارداد:

خداروشکر با پیشرفت تکنولوژی، امروزه می توانید با روش های الکترونیکی، انتقال بهای معاملات را به آسانی انجام دهید؛ ولی هرگاه به هر دلیلی پرداخت به صورت چک صورت پذیرد، باید مطمئن شوید که چک مورد نظر از یک حساب مسدود شده صادر نشده باشد و یا چک سرقتی نباشد.

همچنین بهتر است بخاطر داشته باشید که به امضای پای چک توجه نمایید زیرا ممکن است امضا جعلی بوده باشد، برای جلوگیری از چنین وقایعی بهتر است که شخص خریدار، حظورا چک را از دفترچک جدا کرده و در وجه فروشنده نوشته و امضا کند.

مطمئن شدن از اینکه انتقال مالکیت به صورت دقیق و رسمی صورت می گیرد:

باید به این موضوع دقت کنید که قرارداد به گونه ای تنظیم شود که بعدا دچار مشکلات و دعوای طرفین نشود، بنابراین بهتر است که هنگام انتقال مالکیت توجه داشته باشند که سند رسمی حتما به نام خریدار صادر شود زیرا بعدها ممکن است که مشخص شود مالک ملک شخص دیگری بوده و شخص فروشنده حق فروش ملک را نداشته؛ در چنین زمانی معمولا معامله باطل می شود.

ما تمام تلاش خود را کردیم که مطالب را به گونه ای ذکر کنیم که خالی از ابهام باشد و برای خواننده

همه چیز را به صورت واضح و دقیق بیان کند، امیدواریم که از مطالب ذکر شده راضی بوده باشید؛

خوشنودیم از اینکه بار دیگر با شما عزیزان همراه بودیم.