در این مقاله با بررسی تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان و قوانین و مجازات مربوط به آن در خدمت شما خواهیم بود.
یکی از شایع ترین مشکلات موجود در آپارتمان ها، تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان می باشد که جهت مقابله با آن قوانین لازم تبیین شده است. امروزه با توسعه زندگی شهری و آپارتمان نشینی، شاهد سکونت چندین خانواده در یک آپارتمان هستیم.
برای تمامی کسانی که در آپارتمان مستقر هستند، حدود و اختیاراتی مشخص شده است که می‌توانند در سهم اختصاصی خود دخل و تصرف داشته باشند و تحت عنوان مستاجر یا مالک در واحد آپارتمانی مستقر شوند.
اما در آپارتمان ها، برخی از قسمت‌ها اختصاصی و برخی از قسمت‌های دیگر به صورت مشترک توسط ساکنین آپارتمان استفاده میشود که به آن مشاع می گویند. ساکنین برای استفاده از مشاعات آپارتمان موظف به پرداخت هزینه هستند. میزان استفاده ساکنین از مشاع یا قسمت‌های مشترک آپارتمان طبق تصمیم‌های هیئت مدیره یا بر اساس ضرورت و نیاز مشخص می گردد. با این وجود، هیچ کدام از ساکنین آپارتمان این اجازه را نخواهند داشت که از مشاعات آپارتمان به نحوی استفاده کنند که حقوق سایر ساکنین آپارتمان ضایع شود.
در ادامه به سوالات و ابهامات شما پیرامون تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان پاسخ می دهیم:
منظور از قسمت های مشاعات آپارتمان چیست؟
مشاعات آپارتمان شامل چه قسمت هایی می شود؟
تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان شامل چه مواردی می شود؟
در چه صورتی تصرف ساکنین در مشاعات آپارتمان قانونی خواهد بود؟
چگونه می توان تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان را برطرف نمود؟
تصرف عدوانی انباری که یکی از مشاعات آپارتمان محسوب می شود، چه حکمی دارد؟
شکایت تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان به چه شکل انجام می شود؟
چه مواردی باعث می شود که شکایات تصرف عدوانی مطرح شوند؟
قانون تغییر در مشاعات آپارتمان به چه شکل است؟
در رابطه با استفاده از حیاط مشاع آپارتمان چه قوانینی وجود دارد؟
حق استفاده ساکنین آپارتمان از حیاط خلوت به چه شکل است؟
دادخواست رفع تصرف عدوانی از جانب مالک به چه شکل تنظیم می شود؟
چه قوانینی در رابطه با تصرف عدوانی پارکینگ آپارتمان وجود دارد؟
دعاوی تصرف عدوانی آپارتمان چند نوع است؟
تنظیم شکایت تصرف عدوانی مشاعات آپارتمان چگونه انجام می شود؟
آیا رای عمومی دیوان عالی کشور در رابطه با تصرف عدوانی قابل فرجام است؟
منظور از مال مشاع چیست؟
دعوای تصرف عدوانی مال مشاع به جند دسته تقسیم می شود؟
ارکان تصرف عدوانی کدام اند؟
تصرف عدوانی در ملک در چه صورتی تحقق می یابد؟
دعوای خلع ید ملک مشاع چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد؟
مجازات تصرف عدوانی به چه صورت خواهد بود؟
نحوه تخلیه املاک مشاع به چه صورتی انجام می شود؟
تصرف عدوانی مستاجر در ملک مشاعی چه قوانینی دارد؟
منظور از قسمت های مشاعات آپارتمان چیست؟
همان گونه که گفته شد، برخی از قسمت‌های آپارتمان اختصاصی بوده و برخی قسمت‌های دیگر مشاع نامیده می شوند که به صورت اشتراکی توسط همه ساکنین آپارتمان مورد استفاده قرار می گیرند. در واقع، هیچ شخص دیگری اجازه استفاده از قسمت اختصاصی آپارتمان که برای مالک یا مستاجران مستقر در آپارتمان تعیین شده است، نخواهد داشت، اما در قسمت مشاعات آپارتمان هیچ گونه حق انحصاری برای ساکنین آپارتمان وجود ندارد و تمامی آن ها می‌توانند به صورت مشترک از مشاعات آپارتمان استفاده نمایند.
در حالت کلی، تمامی قسمت های آپارتمان که در سند مالکیت اشخاص ذکر نشده یا ساکنین نتوانند به صورت اختصاصی از آن استفاده نمایند، جزوه مشاعات آپارتمان محسوب می شود، حتی در صورتی که بخشی از مشاعات آپارتمان در قسمت های خصوصی آپارتمان واقع شده باشد نیز تمامی ساکنین آپارتمان حق استفاده از آن قسمت را خواهند داشت.
مشاعات آپارتمان شامل چه قسمت هایی می شود؟
به طور کلی، بخش ها و بناهای قسمت مشاعات آپارتمان شامل موارد زیر می شود:
- زمین زیر بنا، چه در صورتی که ساختمان به صورت پایه روی آن قرار داشته باشد و چه در صورتی که مستقیماً به بنا متصل باشد، جزو مشاعات آپارتمان محسوب میگردد.
- تمامی تاسیسات مشترک مانند تابلوهای برق، چاه آب، اموال عمومی ساختمان، کنتورها، منبع آب و تلفن مرکزی جزو مشاعات آپارتمان به شمار می آیند.
- چاه های فاضلاب، رختشویخانه، آسانسور، لوله هایی از قبیل حرارت مرکزی آب و فاضلاب، هواکش ها و گذرگاه های زباله از مشاعات آپارتمان هستند.
- بام ساختمان، اسکلت ساختمان و نمای خاجی ساختمان جزو مشاعات آپارتمان به شمار می آیند.
- تمامی دیوارها، درب ها، پنجره ها و راهرو هایی که خارج از قسمت های اختصاصی آپارتمان واقع شده‌اند، از مشاعات آپارتمان محسوب می شوند.
- تمامی جدار های ما بین قسمت های اختصاصی آپارتمان از مشاعات آپارتمان هستند.
- تمامی تجهیزات مربوط به راه پله آپارتمان شامل تاسیسات مربوط به تلفن های اختصاصی، تامین کننده های روشنایی، آسانسور، پاگردها تلفن و… جزو مشاعات محسوب می شوند.
- محوطه خارجی آپارتمان که در سند مالکیت قید نشده باشد، شامل باغ ها و پارک های آپارتمان نیز از مشاعات ساختمان است.
تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان شامل چه مواردی می شود؟
تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان بر اساس مصادیق تعریف شده در قانون موارد زیادی را شامل می شود که از جمله آن ها می‌توان به تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، جلوگیری از حق مشاعات آپارتمان برای سایر ساکنین و ایجاد مزاحمت در مشاعات آپارتمان اشاره کرد.
در حالت کلی، تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان به این صورت است که یک یا چند نفر از ساکنین آپارتمان به نحوی از مشاعات استفاده نمایند که حق سایر ساکنین در استفاده از آن ضایع می گردد. به عنوان مثال، یکی از ساکنین ساختمان وسایل خود را در حیاط یا راهروی آپارتمان نگهداری کند و سایر ساکنین نتوانند از آن قسمت منتفع شوند.
نمونه های دیگری از تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان به این گونه است که دسترسی سایر ساکنین ساختمان به قسمت مشاعات آپارتمان مشکل باشد که از جمله آن می‌توان به نگهداری حیوانات خانگی در راهروها و حیاط آپارتمان و قرار دادن وسایل شخصی مانند کمد، میز یا صندلی در محوطه عمومی آپارتمان اشاره کرد.
گاهی اوقات نیز ممکن است پیش بیاید که برخی از ساکنین ساختمان بدون آن که در استفاده سایر ساکنین از مشاعات آپارتمان مزاحمت ایجاد کنند یا اینکه قسمت های عمومی آپارتمان را تصرف نمایند، از تصرف ساکنین آپارتمان به صورت عمدی جلوگیری نمایند که این مورد نیز جزو تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان محسوب می گردد.
در چه صورتی تصرف ساکنین در مشاعات آپارتمان قانونی خواهد بود؟
گاهی اوقات ممکن است ساکنین آپارتمان مشاعات آپارتمان را تصرف کنند، اما برای این کار اجازه قانونی داشته باشند که در صورت چنین شرایطی، نمی‌توان از تصرف آن ها ممانعت به عمل آورد.
گاهی اوقات نیز ممکن است برخی از ساکنان آپارتمان هزینه های مشترک مشاعات آپارتمان را پرداخت نکنند که در این صورت، یک اخطاریه از طرف هیئت مدیره ساختمان برای آن ها ارسال میشود و اگر ظرف مدت زمان ۱۰ روز بدهی خود را پرداخت نکنند، ممکن است طبق تصمیمات هیأت مدیره برای ظرف مدت زمان مشخصی از استفاده از مشاعات آپارتمان محروم گردند. مصادیق فوق، جزو تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان محسوب نمی شوند.
چگونه می توان تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان را برطرف نمود؟
در صورت تصرف عدوانی یکی از ساکنین ساختمان در مشاعات آپارتمان، می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف از او شکایت کرد. البته این موضوع مربوط به زمانی است که صلح و سازش با فرد مورد نظر امکان پذیر نباشد. در صورت حل نشدن این مسئله، شاکی می‌تواند به دادگاه های کیفری یا حقوقی مراجعه نموده و جهت رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان یک طرح دعوا تنظیم کند.
درصورتی که تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان توسط فرد مذکور موجب به وجود آمدن خساراتی شده باشد، می توان از او ضرر و زیان وارد شده را طلب نمود. البته این نکته را در نظر داشته باشید که دادخواست تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان قابل تجدیدنظرخواهی می باشد.
تصرف عدوانی انباری که یکی از مشاعات آپارتمان محسوب می شود، چه حکمی دارد؟
در صورت ذکر شدن حق تصرف انباری در سند ها یا اجاره نامه ها، خریدار می تواند از انباری استفاده شخصی نماید. در اغلب آپارتمان ها و ساختمان های مسکونی، استفاده از انباری و پارکینگ برای تمامی ساکنین ساختمان به صورت یکسان مقرر می شود، اما ممکن است در رابطه با تصرف انباری در آپارتمان ها و ساختمان های مسکونی مسائلی پیش بیاید که در ادامه آن ها را بررسی می نماییم:
گاهی اوقات، در اجاره نامه یا سند مالکیت حق تصرف انباری به یکی از واحدها داده شده است، اما آن واحد از انباری استفاده نمی کند و به همین جهت، همسایه ها قفل انباری را عوض نموده و از آن استفاده شخصی می کنند. در این صورت، مالک انباری می تواند از همسایه ها شکایت کرده و حق خود را از آن ها پس بگیرد.
گاهی اوقات نیز متصرف انباری بر اساس اجاره نامه یا سند مالکیت واحد خود، حق استفاده از انباری را ندارد و به جهت کسب اجازه از صاحب آن، وسایل خود را در انباری قرار داده است
اما سایر ساکنین نیز بدون کسب اجازه از این شخص، از انباری مذکور استفاده می کنند. در چنین شرایطی این شخص می تواند برای رفع مشکل خود با مدیر ساختمان صحبت کند و در صورتی که به نتیجه نرسد، یک شکایت علیه ساکنین ساختمان تنظیم نماید.
یک حالت دیگر را در نظر بگیرید که فرد ساکن آپارتمان اجازه استفاده از انباری را نداشته باشد، اما با مشورت با مالک انباری، وسایل خود را در آنجا بگذارد و صاحب انباری نیز بدون مشورت با او ازانباری خود استفاده می کند. در چنین شرایطی، اگر بین مالک ساختمان و مستاجر در رابطه با استفاده از انباری قراردادی تنظیم شده باشد، مستاجر می‌تواند علیه مالک ساختمان شکایت کند و اگر جهت استفاده از انباری هزینه ای را پرداخت کرده باشد، می تواند آن را از مالک انباری پس بگیرد.
شکایت تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان به چه شکل انجام می شود؟
همان گونه که می دانید، هیچکدام از ساکنین ساختمان حق استفاده شخصی از مشاعات آپارتمان را ندارند و وظیفه تعمیر مشاعات آپارتمان نیز بر عهده مدیر ساختمان می باشد. در صورتی که هر یک از ساکنین ساختمان اقدام به تصرف مشاعات آپارتمان نمایند، سایر ساکنین یا مدیر ساختمان می توانند از او شکایت کنند. این گونه شکایات به تصرف عدوانی معروف هستند.
چه مواردی باعث می شود که شکایات تصرف عدوانی مطرح شوند؟
- مستاجر در مشاعات آپارتمان اقدام به ساخت و ساز کرده باشد.
- یکی از ساکنین آپارتمان در محوطه بیرونی که جزو مشاعات محسوب می شود، اقدام به قطع درخت یا کاشت درخت کرده باشد.
- لازم باشد در رابطه با احداث بنا توسط یکی از مستاجرین حکم توقیف صادر شود.
با توجه به موارد فوق، هرگونه تغییر و تعمیر در مشاعات آپارتمان بدون اجازه مدیر ساختمان و هیئت مدیره ممنوع خواهد بود و در صورت چنین شرایطی، می‌توان از شخص متصرف شکایت تصرف عدوانی را مطرح کرد.
قانون تغییر در مشاعات آپارتمان به چه شکل است؟
تنها قانونی که در رابطه با تغییر در مشاعات آپارتمان وجود دارد این است که این اقدام با اجازه هیئت مدیره و تمامی ساکنین آپارتمان انجام گیرد. این امر در رابطه با خانه های ویلایی صدق نمی‌کند، چراکه معمولا تنها یک مالک دارند، اما ایجاد هرگونه تغییر در آپارتمان ها باید با اجازه سایر ساکنین صورت گیرد.
اگر ساکن هر یک از واحدهای آپارتمان مالک واحد خود باشند، می توانند هر گونه تغییراتی را در ملک خود ایجاد کنند و نیازی به کسب اجازه از سایر ساکنین ندارند، اما این امر در رابطه با نمای بیرونی ساختمان صدق نمی کند، یعنی مالک هر واحد نمی‌تواند نمای بیرونی واحد خود را تغییر دهد، چراکه تمام نمای ساختمان جزو مشاعات آپارتمان به حساب می آید.
در رابطه با استفاده از حیاط مشاع آپارتمان چه قوانینی وجود دارد؟
حیاط مشاع آپارتمان معمولاً یک فضای باز است و تمامی ساکنین ساختمان به صورت یکسان اجازه استفاده از این قسمت را خواهند داشت، اما هیچ یک از آن ها اجازه ندارند وسایل مورد استفاده خود را در این حیاط قرار بدهند، مگر اینکه چنین کاری با اجازه سایر ساکنین انجام گیرد. همچنین، در رابطه با ورود خودرو به حیاط مشاع نیز کسب اجازه سایر ساکنین الزامی می باشد.
هیچ یک از ساکنین آپارتمان حق ندارند مراسمات و جشن های شخصی خود را در مشاعات آپارتمان از جمله حیاط آن برگزار کنند. همچنین، اگر یکی از ساکنین تصمیم داشته باشد که حیاط مشاع را مسقف نماید، باید از تمامی ساکنین ساختمان اجازه بگیرد، در غیر این صورت، کار او خلاف قوانین مشاع محسوب می شود.
برخی از واحدهای مسکونی دو طبقه هستند و درب همسایه پایینی رو به حیاط باز شده و درب همسایه طبقه بالا نیز به سمت پارکینگ گشوده می شود. در این گونه ساختمان ها، حق استفاده از حیاط و پارکینگ با توافق هر دو واحد به صورت اشتراکی معین می شود. اگر در این رابطه قراردادی تنظیم کرده باشند، هر گونه سرپیچی از آن جرم محسوب خواهد شد.
حق استفاده ساکنین آپارتمان از حیاط خلوت به چه شکل است؟
حیاط خلوت آپارتمان در قسمت پشت ساختمان قرار دارد. به این دلیل که انجام بسیاری از فعالیت ها در خانه های آپارتمانی ممکن نمی باشد، استفاده از حیاط خلوت برای تمامی ساکنین آپارتمان ضروری به نظر می‌رسد.
با وجود اینکه حیات خلوت جزو قسمت های اصلی ساختمان محسوب می شود، اما همواره جزو مشاع به شمار نمی‌آید، چرا که معمولا در بیشتر آپارتمان ها، حیاط خلوت در مجاورت طبقه اول قرار دارد و ساکنین سایر طبقات جهت استفاده از آن باید از طبقه اول عبور کنند، به همین دلیل معمولا فقط از نور و تهویه حیاط خلوت استفاده می کنند و به آن وارد نمی شوند.
قوانین استفاده از حیاط خلوت ساختمان
- اگرچه حیاط خلوت ساختمان عموما در اختیار ساکنین طبقه اول است، اما ایجاد هرگونه تغییر در این حیاط از جانب این ساکنین ممنوع می باشد.
- استفاده آزادانه ساکنین طبقه اول از حیاط خلوت و ایجاد مزاحمت برای سایر طبقات ممنوع و خلاف قانون است.
- اگر ساکنین طبقه اول آپارتمان قصد داشته باشند که حیاط خلوت را مسقف کنند، باید از سایر ساکنین ساختمان اجازه بگیرند، در غیر این صورت، اهالی و مدیر ساختمان می توانند علیه او شکایت کنند.
- در صورتی که یکی از ساکنین آپارتمان اجازه استفاده از حیاط خلوت را به عنوان پارکینگ داشته باشد، نمی تواند در عبور و مرور سایر ساکنین از درب های آن دخالت کند.
- نصب هرگونه چادر و ساخت انباری در حیاط خلوت توسط ساکنین طبقه اول و سایر طبقات ممنوع است.
- ساکنین سایر طبقات به خاطر استفاده نکردن از حیاط خلوت حق هیچ گونه شکایتی ندارند.
- ساکنین سایر طبقات ساختمان با کسب اجازه از اهالی آپارتمان می توانند جهت دسترسی راحت تر به حیاط خلوت، از واحد خود به سمت حیاط خلوت پله نصب کنند.
دادخواست رفع تصرف عدوانی از جانب مالک به چه شکل تنظیم می شود؟
گاهی اوقات ممکن است پیش بیاید که شخصی در حال استفاده از ملکی که در اختیار او است، می باشد، اما شخص دیگری ادعا میکند که صاحب ملک است و قصد دارد آن را تصرف نماید. در چنین شرایطی، مالک اصلی باید در رابطه با دلیل تصرف از جانب شخص دوم از او سوال کنند و در صورت حاصل نشدن هیچ گونه نتیجه ای، در دادگاه های کیفری علیه او شکایت نماید.
در رابطه با دادخواست رفع تصرف عدوانی چند نکته وجود دارد که در ادامه آن ها را بررسی می کنیم:
- کسی که صاحب ملک نباشد، اما با اجازه مالک ساختمان در حال استفاده از آن بوده یا به عنوان خادم در آنجا مشغول باشد، می تواند به عنوان نماینده مالک ساختمان ادعای رفع تصرف ملک نماید.
- کسی که در حال استفاده از ملک است، باید تمامی مدارک لازم جهت تصرف ملک را داشته باشد.
- جهت رفع تصرف عدوانی اموال غیر منقول می توان نسبت به تنظیم دادخواست رفع تصرف اقدام نمود.
- ادعای رفع تصرف عدوانی در ساختمان هایی که چند مالک دارند امکان پذیر نیست، مگر اینکه با هماهنگی تمامی مالکان صورت گیرد.
چه قوانینی در رابطه با تصرف عدوانی پارکینگ آپارتمان وجود دارد؟
پیش از تنظیم هرگونه شکایت در رابطه با تصرف عدوانی مشاعات آپارتمان بهتر است با یک وکیل مشورت کنید، زیرا امکان دارد در رابطه با نحوه تنظیم شکایت و عواقب آن اطلاعات کافی نداشته باشید. در این صورت مراجعه به وکیل دادگستری کمک خوبی برای شما خواهد بود.
حال می خواهیم تصرف عدوانی پارکینگ آپارتمان که جزو مشاعات محسوب می شود را بررسی کنیم:
یکی از بزرگترین مشکلاتی که معمولاً در آپارتمان ها به وجود می‌آید، اختلاف ساکنین بر سر استفاده از پارکینگ آپارتمان است. گاهی اوقات نیز ممکن است ساکنین بدون کسب اجازه از مالک، پارکینگ را تصرف نمایند.
اگر هر یک از واحدهای آپارتمان پارکینگ اختصاصی داشته باشند، در صورت فروش آن واحد، پارکینگ نیز به خریدار فروخته می شود. نحوه مالکیت پارکینگ آپارتمان در سند مالکیت غیر خواهد شد، اما در صورتی که پارکینگ آپارتمان مالک نداشته باشد، استفاده از آن به صورت توافقی از جانب ساکنین ساختمان انجام می شود.
نکته دوم در رابطه با پارکینگ آپارتمان ها این است که قرار دادن هرگونه وسیله در پارکینگ واحدهای دیگر ممنوع می باشد. در چنین شرایطی، صاحب پارکینگ می تواند به دادگاه کیفری مراجعه کرده و علیه شخص متصرف شکایت کند.
البته شکایت از شخص متصرف پارکینگ در صورتی انجام میشود که صلح و سازش امکان پذیر نباشد. در صورتی که مالک پارکینگ از شخص متصرف شکایت کند، می‌تواند بابت ایامی که شخص متصرف از پارکینگ استفاده نموده است از او غلط به اجرت المثل ایام تصرف نماید.
برای رفع تصرف پارکینگ، دو راه‌حل کیفری و حقوقی بیان شده است که در ادامه آن ها را بررسی می کنیم:
-
راه حل کیفری
در راه حل کیفری، مالک پارکینگ می تواند از شخص متصرف در دادگاه کیفری شکایت کرده و او را تحت تعقیب قرار دهد. برای این کار باید سند مالکیت و دلیل تصرف غیر قانونی را به مراجع قضایی تقدیم کند. جهت اطلاع از طرح شکایت کیفری می توانید به ماده ۶۹۸ تعزیرات قانون مجازات اسلامی مراجعه کنید.
البته این نکته را در نظر داشته باشید که برای طرح شکایت کیفری باید حتما مالک پارکینگ باشید، در غیر این صورت، شکایت شما هیچ فایده ای نخواهد داشت. اگر رای نهایی دادگاه به گونه‌ای باشد که شخص خواهان پیروز شود، فرد متصرف علاوه بر رفع تصرف، باید ملک مشاع را به وضعیت سابق برگرداند.
-
راه حل حقوقی
در راه حل حقوقی، مالک پارکینگ با ارائه شکایت به دادگاه حقوقی می تواند حقوق قانونی خود را یادآور شود. در شکایت حقوقی، چنانچه فرد شاکی صاحب ملک باشد، می تواند دعوای خلع ید را مطرح نماید و اگر سند مالکیت نداشته باشد، در این صورت دعوای رفع تصرف عدوانی پارکینگ آپارتمان را مطرح خواهد کرد. در هر دو صورت شاکی می تواند از شخص تصرف کننده اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.
دعاوی تصرف عدوانی آپارتمان چند نوع است؟
دعاوی تصرف عدوانی مشاعات آپارتمان به طور کلی به دو دسته تصرف عدوانی کیفری و تصرف عدوانی حقوقی تقسیم می شوند. پیشنهاد میشود که مالکان جهت جلوگیری از اتلاف وقت، یکی از دعاوی کیفری یا حقوقی را در کل روند پرونده در پیش بگیرند.
بر اساس قوانین مربوط به مشاعات ساختمان، قرار دادن هرگونه جاکفشی، کفش، دمپایی و مواردی از این قبیل در راهروی آپارتمان ممنوع است. همچنین، هنگام استفاده از مشاعات ساختمان نباید هیچ گونه مزاحمت یا اذیت و آزار برای سایر ساکنین ساختمان به وجود بیاید.
تنظیم شکایت تصرف عدوانی مشاعات آپارتمان چگونه انجام می شود؟
جهت رفع تصرف عدوانی مشاعات آپارتمان، از جانب دادگاه یک رای صادر میشود که دارای دو رکن اصلی است:
- در رکن اول، باید بررسی شود که سابقه شاکی در تصرف مشاعات آپارتمان به چه شکل بوده است.
- در رکن دوم نیز باید صحت تصرف عدوانی مشاعات آپارتمان در خصوص شخصی که از او شکایت شده است، به دادگاه ثابت شود.
آیا رای عمومی دیوان عالی کشور در رابطه با تصرف عدوانی قابل فرجام است؟
بر اساس ماده ۵ قانون، حکم دادستان در رابطه با تصرف عدوانی آپارتمان قابل بررسی قرار خواهد بود، اما احکام صادر شده قابل فرجام نیست. معمولا در دادگاه حقوقی 1، نسبت به تصرف عدوانی در املاک موقوفه رای صادر می شود، اما در صورت نیاز به تجدید نظر دادخواست، پرونده به دادسرا فرستاده خواهد شد. رای صادره از شعبه هفدهم دیوان عالی کشور صحیح و متوازن با قانون خواهد بود.
منظور از مال مشاع چیست؟
منظور از مال مشاع مالی است که دو یا چند شریک از آن سهم داشته باشند. در برابر مال مشاع، مال مفروز مطرح می شود. منظور از مال مفروز این است که هر قسمت از مال به صورت تفکیک شده در مالکیت یک نفر باشد. کسی که مالکیت یک یا چند واحد از آپارتمان را در اختیار داشته باشد، نمی تواند نسبت به فروش کل ساختمان اقدام کند.
دعوای تصرف عدوانی مال مشاع به جند دسته تقسیم می شود؟
_دعوای تصرف عدوانی مال مشاع به سه دسته تقسیم می شود:
- دعوای خلع ید: در دعوای خلع ید یا دعوای مالکیت، مالک جهت رفع تصرف شخص متصرف یک دادخواست خلع ید نظیم می کند.
- دعوای تخلیه ید: در دعوای تخلیه ید، شخص متصرف ملک مشاع را بر خلاف موازین قانونی تصرف کرده است.
- دعوای تصرف: در دعوای تصرف نیز از مزاحمت و تصرف ملک مشاع جلوگیری می شود که ممکن است این اقدامات آثار حقوقی یا کیفری برجای بگذارد.
ارکان تصرف عدوانی کدام اند؟
تصرف عدوانی شامل سه رکن اصلی می شود که عبارت اند از:
- لحوق تصرف خوانده
- مورد بررسی قرار دادن سابقه‌ی خواهان در رابطه با تصرف ملک مشاع
- تصرف ملک مشاع از جانب خوانده، بدون حکم دادگاه و اجازه از خواهان صورت گرفته باشد
در ادامه تصرف عدوانی را با ذکر یک مثال بررسی می کنیم:
شخص الف و شخص ب را در نظر بگیرید. در صورتی که از تصرف شخص الف توسط شخص ب جلوگیری شود، شخص الف می توانند دعوای رفع تصرف عدوانی تنظیم کند. دعاوی سه‌گانه‌ی تصرف عدوانی تنها هنگام تصرف اموال غیر منقول مطرح می شوند و شخص خواهان با توجه به سابقه تصرف می‌تواند دعوا را تنظیم کند. در این نوع دعوا نیاز به اثبات مالکیت نیست، اما در دعوای خلع ید، اثبات مالکیت الزامی می باشد.
تصرف عدوانی در ملک در چه صورتی تحقق می یابد؟
تصرف عدوانی در ملک در صورتی تحقق می یابد که دو یا چند نفر به طور مشترک از ملک استفاده نمایند و یکی از آن ها مانع از تصرف دیگری در اموال مشاع شود. به عنوان مثال، قفل در را تعویض کرده یا به هر نحوی حق تصرف او را سلب کند. در چنین شرایطی، تصرف عدوانی ملک مشاع محقق می گردد که می تواند در قالب “دعوای تصرف عدوانی کیفری ملک مشاع” مطرح شود.
تصرف عدوانی حقوقی ملک مشاع
در ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی کیفری، حکم قاطع و روشن دعوای حقوقی تصرف عدوانی ملک مشاع بیان شده است. در این گونه موارد، دو اصطلاح “ممانعت از حق” و “مزاحمت از حق” بیان می شود. در ممانعت از حق، شخصی بدون تصرف ملک مشاع مانع تصرف شخص دیگر در ملک می شود. در مزاحمت از حق نیز فردی بدون جلوگیری از حق تصرف شریک دیگر، در رابطه با تصرف مشاع او مزاحمت ایجاد میکند.
دعوای خلع ید ملک مشاع چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد؟
در دعوای خلع ید، باید مالکیت فرد خواهان اثبات شود، یعنی طرح دعوای خلع ید بدون اثبات مالکیت بی فایده خواهد بود. تفاوت دعوای خلع ید ملک مشاع با تصرف عدوانی را در قالب یک مثال بررسی می کنیم:
شخص الف و شخص ب را در نظر بگیرید که یک ملک مشترک دارند و سهم هر کدام از آن ها سه دانگ باشد. حال شخص ب به تنهایی کل ملک را تصرف کرده است، در این صورت، شخصی الف می‌تواند علیه شخص ب دعوای خلع ید مطرح کند.
مطرح کردن دعوای خلع ید در هر شرایطی (شخص متصرف چه هزار متر و چه ۵۰۰ متر از ملک را تصرف کرده باشد) امکان پذیر خواهد بود. برای آگاهی بیشتر در این رابطه می توانید به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مراجعه نمایید.
حال همین شخص الف و ب را در نظر بگیرید که شخص الف با تعویض کلید خانه، مانع از ورود شخص ب به ملک می شود. در مثال قبلی تنها تصرف ملک مورد بحث بود، اما این جا هر دو شریک بر ملک خود تصرف دارند. در چنین شرایطی، تصرف شخص ب با اختلال مواجه شده است و او می‌تواند علیه شخص الف یک دعوای تصرف عدوانی مطرح نماید.
مجازات تصرف عدوانی به چه صورت خواهد بود؟
در صورت تصرف عدوانی از جانب هر یک از شرکا، بین یک ماه الی یک سال برای او حبس صادر می شود. چنانچه شخص خواهان سند مالکیت نداشته باشد، فقط می تواند در دادگاه حقوقی دعوای خود را مطرح نماید. مجازات تصرف عدوانی ملک مشاع در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بیان شده است.
در صورتی که هر یک از شرکا در مراجع کیفری اقدام به تنظیم دعوای تصرف عدوانی نماید، دیگر نیازی به مطرح کردن دعوای خلع ید نخواهند داشت، چرا که جهت رفع ممانعت یا مزاحمت از تصرف ملک، شخص خوانده از تصرف خلع ید خواهد شد.
نحوه تخلیه املاک مشاع به چه صورتی انجام می شود؟
هر شخصی امکان دارد دارایی خود را در اختیار شخص دیگری قرار داده و به او اجازه استفاده از آن را بدهد. در این صورت، هر زمان که بخواهد می تواند اموال خود را از شخص دوم پس بگیرد.
در واقع، تصرف عدوانی نیز به این معنا است که هر شخصی می تواند در هر زمان که بخواهد در اموال خود تغییراتی را ایجاد کرده و یا آن را از شخص دوم باز پس ستاند. ملک مشاع در ساختمان نیز به همین گونه است، یعنی شخصی اموال خود را با عقد قرارداد در اختیار شخص دیگری گذاشته است.
ملکی که در اختیار شخص دیگری گذاشته می شود، می تواند تجاری، مسکونی یا اداری باشد. در این صورت شخص دوم تنها طی مدت زمان مشخصی که در قرارداد ذکر شده است، می توانند از ملک مذکور استفاده نماید و در صورت دستور تخلیه از جانب صاحب ملک در پایان زمان قرارداد، مستاجر باید سریعا ملک را تخلیه کند.
در صورت عدم تخلیه مستاجر، مالک می تواند علیه او یک طرح دعوا تنظیم نماید. برای این کار می تواند از یک وکیل نیز کمک بگیرد و تمام کارها را به او بسپارد.
در صورتی که مالک قصد داشته باشد قبل از مدت زمان معین ملک را پس بگیرد، باید حتما رضایت مستاجر را جلب نماید. در صورت پافشاری مالک آپارتمان جهت تخلیه واحد از سوی مستاجر پیش از مدت زمان مقرر، مستاجر می تواند علیه او شکایت کرده و طلب خسارت نماید. در صورتی که مستاجر بر ملک خسارتی وارد کرده باشد، در هنگام تخلیه باید تمامی خسارت ها را پرداخت نماید.
تصرف عدوانی مستاجر در ملک مشاعی چه قوانینی دارد؟
معنی لغوی عدوان به معنی ظلم و ستم آشکار است و منظور از تصرف عدوانی، سلطه و اقتدار شخصی بر یک مال یا ملک مشاعی می باشد. در صورت عدم رضایت مالک ساختمان در خصوص تصرف ملک خویش به دست شخصی دیگر، اصطلاحاً گفته می شود که آن شخص تصرف عدوانی بر ملک مالک دارد که این کار بر خلاف شرع و قانون است.
برای کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با تصرف عدوانی مستاجر در ملک مشاعی می توانید به ماده ۳۰۸ قانون مدنی مراجعه نمایید. از آنجا که عبارت تصرف عدوانی هم در حقوق کیفری و هم در حقوق مدنی آورده شده است، می‌توان این موضوع را از دو دیدگاه حقوقی و کیفری مورد بررسی قرار داد.
بررسی تصرف عدوانی مستاجر از لحاظ حقوقی:
از لحاظ حقوقی، تصرف عدوانی مستاجر به این معنی است که مالک ساختمان ادعا دارد که شخص متصرف بدون کسب رضایت، ملک او را تصرف کرده است. در صورتی که شخصی طی مدت زمان طولانی در ملک خود تصرف نداشته و ملک او به دست شخص دیگری بیفتد، متصرف فعلی ملک را از اختیار صاحب آن خارج نکرده ، بلکه اقدام به تصرف ملکی نموده که قبلا از تصرف مالک آن خارج شده است.
بررسی تصرف عدوانی مستاجر از لحاظ کیفری:
در تصرف عدوانی کیفری، قاضی باید نسبت به تصرف ملک توسط متصرف حکم مربوط به مجازات مجرم را صادر نموده و مجرم باید نسبت به رفع تصرف عدوانی اقدام نماید. برای آگاهی بیشتر در رابطه با تصرف عدوانی با رویکرد کیفری می توانید به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مراجعه نمایید. تصرف عدوانی مستاجر در صورتی رویکرد کیفری خواهد داشت که ثابت شود تصرف ملک غیر قانونی بوده و حق مالک ضایع شده است.
بررسی عناصر مادی مربوط به تصرف عدوانی:
- مال متعلق به غیر: در این شرایط، باید ملک مذکور متعلق به شخص دیگری باشد و چنانچه شخص مذکور در رابطه با واگذاری ملک خود رضایت داشته باشد، تصرف آن جرم محسوب نمی شود.
- فعل مرتکب: تصرف عدوانی ملک مشاع به واسطه فعل مثبت خارجی روی می دهد و در صورت رفع تصرف، دیگر جرمی در کار نخواهد بود.
- موضوع جرم: به معنی تصرف عدوانی اموال منقول دیگران است.
- نتیجه مجرمانه: تصرف عدوانی مال یا ملک مشاع جرم محسوب می شود.
بررسی عناصر معنوی مربوط به تصرف عدوانی:
- متصرف باید نسبت به غیرقانونی بودن کار خود آگاه باشد.
- متصرف باید با اختیار و قدرت خود ملک را تصرف کرده باشد و نسبت به عواقب آن آگاهی داشته باشد.
در صورتی چنین شرایطی، مرتکب جرم باید تحت بازداشت قرار بگیرد.
2 thoughts on “تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان”
از توضیحات شما سپاسگزارم ملک ما دوطبقه جنوبی است با دو مالک طبقه پایینی از راه پله بجای پارکینگ ماشین استفاده میکند درحیاط اتاق ساخته است وزیر زمین خود را تغییر کاربری به مسکونی دادند در سند وصورتجلسه تفکیکی راه پله وحیاط مشاع وزیرزمین انها انباری ذکر شده است در مورد دادخواست ذکر تصرف عدوانی بیاورم وایضا میشود تغییر انباری را درهمین شکواییه لحاظ کنم اگر بهر دلیل نیاز به جواب دهی نبود باز هم سپاسگزارم
با سلام و وقت بخیر
آپارتمان ده واحدی هست که هر واحد یک انباری دارد. فضای برای انشعاب آب و لوازم نظافت و … در زمان ساخت در نظر گرفته شده بود و سازنده در زمان فروش به هریک از خریداران گفته بود که انباری عمومی است، به یکباره ایشون برای انجا ( انباری عمومی که انشعابات قرار گرفته) سند گرفت و با یک آپارتمان دو انباری داد. حالا ما ماندیم و بی آبی بعلت نداشتن پمپ. از لحاظ حقوقی اعضای ساختمان می توانند شکایت کنند و سند انباری عمومی را تبدیل به اختصاصی شده باطل کنند؟ ممنون از راهنمایی شما