یکی از مباحث قابل بحث حقوقی، دستور فروش ملک است. در واقع انواع ملک مشاع، مفروز، وقفی و سایر موارد با دستورالعمل متفاوتی به فروش می‌رسند.
اما مشکل اصلی زمانی مطرح می‌شود که ملک متعلق به چندین شریک باشد. در چنین شرایطی ممکن است طرفین با هم اختلاف داشته باشند و نیاز به مطرح کردن دعوی تقسیم ترکه و یا دستور فروش در دادگاهبه وجود بیاید. در اینجا به شرح همین مسئله و فروش ملک در حالت‌های مختلف پرداخته‌ایم.
دستور فروش ملک مشاع
ملک مشاع، ملکی است که به سبب انحصار وراثت یا سایر حالت‌ها به صورت شریکی بین چند طرف با سهمی مشخص تقسیم شده باشد. در صورت اتفاق نظر طرفین، امکان فروش ملک مشاع به سادگی وجود دارد. اما زمانی که شرکا بر سر فروش ملک دچار اختلاف می‌شوند؛ تنها با یک دستور قضایی می‌توان ملک را به فروش رساند.
البته دادگاه تنها زمانی دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند که قابلیت افراز ملک وجود نداشته باشد. در این شرایط هر کدام از ورثه یا شرکا که قصد فروش ملک را دارند؛ به نزد کارشناس دادگاه جهت تعیین قیمت ملک مراجعه می‌کنند و سپس مبلغ حاصل از فروش ملک به حساب دستگاه قضایی واریز می‌شود. در این مرحله هر کدام از شرکا می‌توانند مبلغی برابر با سهم خود را از دادگاه دریافت کنند.
دستور فروش ملک مشاع بدون سند
برای ارائه درخواست فروش ملک مشاع به دادگاه سند ثبتی یا رسمی الزامی است. اما اگر ملک به واسطه سند عادی یا قولنامه به فروش رسیده باشد؛ دستور فروش آن تا حدودی متفاوت خواهد بود.
در واقع تحت چنین شرایطی شرکا نمی‌توانند به دادگاه درخواست فروش ملک را ارائه کنند؛ زیرا مطابق قانون املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند را حتی با فرض تنظیم رسمی آنها در دفترخانه، نمی‌توان در دادگاه به مزایده یا فروش گذاشت. تنها در صورت دریافت سند ثبتی، این املاک قابلیت فروش با دستور قضایی را خواهند داشت.
دستور فروش ملک مشاع در رهن بانک
زمانی که ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد؛ مالک دیگر حق فروش آن را بدون اجازه بانک نخواهد داشت. در واقع ملک وثیقه بانک است و هر گونه ضرر رساندن به بانک از نظر دستگاه قضایی غیر قانونی خواهد بود.
اما همانطور که در ابتدا توضیح دادیم؛ در صورت رضایت بانک و اعلام توافق رسمی، امکان فروش ملک مشاع از طریق دادگاه وجود خواهد داشت. بنابراین در حالت کلی دستور فروش ملک مشاع در رهن بانک یا طلبکار، تنها در صورت اجازه بانک یا طلبکار صادر خواهد شد.
دستور فروش ملک مشاع بازداشتی
زمانی امکان فروش ملک مشاع وجود دارد که از لحاظ قانونی در رهن فرد یا سازمانی نباشد. بنابراین برای فروش ملک مشاع بازداشتی، قانونگزار محدودیت‌هایی را ایجاد کرده است. همین موارد باعث می‌شود که برای فروش ملک مشاع بازداشتی، از یک وکیل ملکی حرفه‌ای کمک بگیرید.
وکلای مجموعه راهیان عدالت با طرح مسئله در دادگاه و دریافت قرار عدم استماع دعوا توانایی به فروش رساندن ملک را ایجاد خواهند کرد. در این صورت دادگاه رفع بازداشت ملک را عملی ساخته و سپس می‌توان ملک مشاع شریکی را به فروش یا مزایده گذاشت.
دستور فروش ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی
زمانی که ملکی تحت اشاعه چند مالک قرار گرفته است و آنها مالک حقیقی سهم به سهم اجزای آن هستند؛ وضعیت مشاع فاقد سابقه ثبتی به وجود خواهد آمد. در واقع بر اساس ماده ۵۷۲ قانون مدنی، مشاع بودن یک ملک می‌تواند به صورت اختیاری یا اجباری باشد. مثال واضح برای مشاع اختیاری، املاک شریکی و برای نمونه مشاع اجباری، می‌توان به املاک وراثتی اشاره کرد.
در این حالت اگر طرفین با یکدیگر توافق کنند؛ امکان فروش ملک به سادگی وجود خواهد داشت. اما در صورت وجود هر گونه اختلاف، مسئله باید به دادگاه راه پیدا کند. دادگاه با دریافت حق دادرسی و تعیین وضعیت ملک، فروش ملک مشاع بدون سابقه ثبتی میسر خواهد شد.
دستور فروش ملک مفروز
ملک مفروز ملکی است که تنها یک مالک دارد و هیچ فرد دیگری با آن در ملک شریک نیست. بنابراین همواره امکان فروش ملک مفروز توسط مالک وجود خواهد داشت. اما اگر به هر دلیلی یک ملک مفروز به چندین نفر تعلق داشته باشد؛ دیگر باید آن را مشاع محسوب کرد. برای فروش ملک مشاع، اتفاق نظر شرکا الزامی است.
اما در این حالت هم دادگاه با بررسی ملک مشاع و قابلیت تبدیل هر سهم آن به حالت مفروز، می‌تواند راه حل نهایی را پیدا کند. همچنین در صورتی که امکان تبدیل ملک مشاع به مفروز وجود نداشته باشد؛ شرکای درگیر می‌توانند بر اساس دستور فروش ملک مشاع آن را به فروش برسانند.
دستور فروش ملک وقفی
مال وقفی در اختیار و حبس است و تنها کسب منافع از آن می‌تواند آزاد باشد. به همین خاطر قانون هر گونه نقل و انتقال ملک وقفی را غیر مجاز کرده است. به طور کلی فروش یا رهن مال وقفی در قانون مدنی ممنوع است؛ اما در شرایط استثنایی و بر اساس ماده ۳۴۹ قانون مدنی امکان فروش آن در صورت تولید اختلاف وجود خواهد داشت.
