افراز ملک از آنجایی از جنبه قانونی اهمیت دارد که برخی از مالکین تحت شرایط خاص نیاز به سند ثبتی اختصاصی دارند. به همین منظور، قانونگذار اقدام به تعریف اصل قانونی افراز ملک کرده است.
همچنین اگر فردی به عنوان مالک قانونی نیاز به فروش ملک از طریق دادگاه داشته باشد؛ فرآیند فروش ملک بر اساس بند‌های قانون افراز پیش خواهد رفت. در نتیجه اهمیت افراز در ملک به شدت بالا بوده و به همین خاطر هم باید حتما در این زمینه از دانش حقوقی یک وکیل یا کارشناس حقوقی استفاده کنید.
افراز ملک چیست؟
افراز ملک در قانون به جداسازی سهم هر مالک در املاک مشاعی اختصاص دارد. بند ۱ قانون افراز در ملک بیان میکند؛ افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه يافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضاي يك يا چند شريك باشد با واحد ثبتي محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.
واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز مینماید. در واقع این بند قانونی اشاره به امکان افراز ملک در کارگزاری‌های رسمی سازمان اسناد و املاک کشور دارد. همچنین یکی از تبصره‌های این ماده قانونی نسبت به ملك مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده است صادر شده و مطابق این تبصره، تا زمانی که سند ملک رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
شرایط افراز ملک مشاع
برای افراز ملک در دادگاه، حتما باید شرایط لازم افراز وجود داشته باشد. در واقع بدون وجود این شرایط، امکان رسیدگی به پرونده وجود نخواهد داشت. در ادامه شرایط لازم برای افراز در ملک مشاعی را شرح داده‌ایم.
توافق کردن شرکا: برای افراز ملک مشاع تمامی شرکا باید توافق داشته باشند.
ضرر نکردن از تقسیم ملک: شرکا نباید در صورت تقسیم ملک ضرر کنند.
ترتیب مالیاتی: نباید در اثر تقسیم ملک هر کدام از مالکین مستلزم به پرداخت مالیات بیش از حد معقول شوند.
وقفی نبودن: املاک وقفی را نمی‌توان افراز کرد؛ بنابراین ملک نباید در وقف مقامات باشد.
قانونی بودن: افراز باید کاملا قانونی انجام شود.
بدون تغییر مشخصات: مشخصات ملک را نباید برای افراز تغییر داد و اصلاح مشخصات نباید نیاز باشد.
عدم وجود سند معارض: سند معارض نباید وجود داشته باشد.
مدت زمان افراز ملک
فرآیند افراز در ملک کاملا به نوع پرونده، محل واقع شدن ملک، متراژ و غیره بستگی خواهد داشت. به همین خاطر هم طی زمان افراز باید در انتظار رای دادگاه در حدود ۳ تا ۶ ماه آینده بمانید. از طرف دادگاه کارشناس ملک و املاک به محل اعزام خواهد شد و پروسه افراز در ملک با تعیین قیمت ملک و دستور فروش آن صادر خواهد شد.
البته همانطور که پیش از این توضیح دادیم؛ در این فرآیند رضایت سایر شرکا الزامی خواهد بود. در صورت وجود هرگونه اختلاف بین شرکا، فرآیند صدور رای دادگاه برای فروش ملک و افراز طولانی‌تر خواهد بود.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای انجام افراز در دادگاه و قبول آن باید حتما مدارک لازم را هم داشته باشید. در ادامه این مدارک را نام برده‌ایم:
- تصویری از اصل سند مالکیت
- تصویری از اصل مدارک مثبت محجور یا مفقودالاثر بودن شریک
- گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز
- دریافت نظر کارشناس
- معاینه محلی
- درخواست استعلام
- مدارک هویتی
-
هزینه افراز ملک در دادگاه
- در حالت کلی برای افراز ملک در دادگاه باید حتما هزینه دادرسی پرداخت کنید. مبلغ هزینه دادرسی توسط مراجع قضایی تعیین شده و پس از تشکیل پرونده در دادگاه، مبلغ دادخواست افراز ملک مشاعی به شما اعلام خواهد شد.
- بهتر است اگر قصد افراز در ملک در دادگاه را دارید؛ در رابطه با هزینه‌های دادرسی از وکیل خود سوال کنید.
- علاوه بر این، ممکن است برای پیگیری پرونده در دادگاه و حق الوکاله وکیل ملکی نیاز به پرداخت هزینه‌های بیشتری باشد. بنابراین با در نظرگیری همه این مسائل، در نهایت درخواست افراز در ملک خود را تقدیم دادگاه کنید.
-
مشاوره افراز ملک مشاع
برای انجام افراز ملک حتماً به دریافت مشاوره ویژه نیاز خواهید داشت. در واقع اگر تصمیم داشته باشید که درخواست افراز ملک خود را به دادگاه تقدیم کنید؛ باید حتما با یک وکیل حرفه‌ای در این زمینه مشورت کنید. از طرف دیگر در نظر داشته باشید که وکلا یا مشاورین حقوقی به سبب آشنایی کامل با شرایط افراز ملک مشاعی، می‌توانند در این زمینه به شکل بهتری شما را راهنمایی کنند.
در مجموعه راهیان عدالت با هدف راهنمایی کامل مراجعه کنندگان در باب قانون افراز و همچنین پیگیری پرونده‌های این چنین در دادگاه، وکلا و کارشناسان حقوقی به صورت حضوری و غیر حضوری آماده همکاری هستند.
